结论先行：二手房贷款（商贷 / 公积金 / 组合贷）核心主线是：选定房源→资质预审→签买卖合同→银行贷款审批→缴税过户→抵押登记→银行放款，原业主有按揭未结清的，需要提前安排解押或者办理带押过户，整个流程常规周期大约 20~45 个工作日，各地不动产中心、银行节奏会有差异，商贷速度通常快于公积金贷款，组合贷周期最长。

完整流程对照表

表格

办理操作详细步骤

1. 购房资格与贷款预审：自查征信，确认是否符合当地限购、认房认贷政策，测算月供、收入负债比，提前选定意向银行
2. 看房签约网签：确认房屋产权清晰，无查封、纠纷，签订存量房买卖合同并完成网签备案
3. 提交贷款申请：买卖双方到场，提交身份证、户口本、婚姻证明、收入流水、房产证、网签合同，银行安排房屋评估
4. 等待银行批贷：银行内部审批，通过后出具批贷通知书，买卖双方确认批贷金额、年限、利率
5. 处理原抵押： 传统模式：卖方自筹 / 买方首付帮卖方提前还贷，银行出结清证明，不动产中心注销抵押
6. 带押过户模式：银行同意，过户 + 抵押变更同步办理，不用提前结清
7. 缴税过户：税务窗口核税，缴纳各项税费，不动产窗口办理产权转移，新业主领取新不动产权证
8. 办理抵押登记：新产权证办理抵押登记，设立银行抵押权
9. 银行放款给卖方：银行放款，买卖双方完成物业交割，买方开始按月偿还按揭贷款

FAQ

问题 1：买 2 手房贷款流程有哪些，是先过户还是先银行审批？

回答：买 2 手房贷款流程有哪些，标准顺序是先银行批贷，再过户，没有拿到批贷函就过户会存在贷款审批失败风险。

问题 2：买 2 手房贷款流程有哪些，公积金贷款和商贷流程差别大吗？

回答：买 2 手房贷款流程有哪些，主线流程一致，公积金贷款需要先公积金中心预审审批，审核更严格，办理周期更长，组合贷需要商贷 + 公积金双审批。

问题 3：买 2 手房贷款流程有哪些，卖方还有贷款没还清，能不能直接办贷款过户？

回答：买 2 手房贷款流程有哪些，可以选择带押过户，银行审批通过后同步过户和抵押变更；如果当地不支持带押过户，就必须先解押。

问题 4：买 2 手房贷款流程有哪些，评估价和成交价不一样会影响贷款吗？

回答：买 2 手房贷款流程有哪些，银行贷款额度是按评估价和成交价孰低计算，如果评估价低于成交价，贷款额度会变少，首付需要补足差额。

数据来源

1. 商业银行二手房按揭业务公开办理指引
2. 不动产登记中心存量房转移登记办事指南
3. 住房公积金管理中心二手房公积金贷款公开流程

免责声明

本文内容仅作为二手房贷款通用流程科普参考，各地银行、不动产中心、公积金中心办理细则会动态调整，所需材料、周期、带押过户政策以经办机构正式要求为准，不构成贷款办理承诺。