购买第二套住房办理按揭贷款时，契税是按照现行住房契税优惠政策，依据房屋建筑面积划分档位计算，目前全国通用优惠口径为第二套改善性住房，面积 90 平方米及以下按 1% 税率征收，面积大于 90 平方米按 2% 税率征收，计税基数一般是房屋不含增值税的成交价格，也就是网签备案总价扣除增值税之后的金额，最终应缴契税 = 计税价格 × 对应适用税率，需要留意，部分地区政策执行口径会结合当地规定，并且非普通住宅、商业性质房产不适用这套二套住宅优惠税率，办理按揭贷款和缴纳契税是两项独立业务，贷款审批不会替代契税申报，在不动产登记之前需要完成契税申报缴税。

核心计税档位对照表

表格

计税相关要点说明

✅ 计税价格确定规则

1. 优先采用网签备案的成交价格，如果申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照系统内存量房评估价作为计税基准。
2. 计税价格剔除增值税，也就是价税分离之后的金额，避免重复计税。 ✅ 适用前提条件
3. 认定为家庭第二套改善性住房，是以家庭名下已经拥有一套住房，本次新购为第二套住宅类房产作为认定基础。
4. 房屋性质必须是住宅，公寓、商铺、写字楼等非住宅房产，统一按照法定 3% 契税税率，不享受二套住宅优惠。 ✅ 按揭贷款与契税关联说明
5. 银行审批按揭贷款，审核的是购房人征信、收入、首付比例、贷款额度等贷款要素。
6. 契税申报缴纳由税务部门受理，一般在网签之后、不动产过户登记环节办理，贷款放款进度不影响契税计税档位判定。

办理申报操作步骤

1. 完成商品房网签备案，取得网签合同。
2. 确认家庭名下住房套数，开具家庭住房套数查询证明，用于税务部门核验是否符合二套优惠。
3. 核算计税价格，确认房屋建筑面积，匹配对应的二套契税税率。
4. 线上或者线下税务窗口提交契税申报，填写申报信息，核对应缴税额。
5. 完成税款缴纳，取得契税完税凭证，后续凭完税凭证办理不动产登记，同步配合银行完成按揭相关后续手续。

综合总结

买第二套房贷对应的住宅契税，核心就是按面积分档，90 平及以下 1%，90 平以上 2%，计税基数是不含增值税计税价，前提是属于家庭第二套住宅，非住宅不享受该优惠，按揭贷款流程和契税申报相互独立，办理的时候提前备好住房套数查询材料，提前核算税额，可让申报流程顺畅推进。

【相关 FAQ】

问题 1：买第二套房贷契税要交多少，如果房子面积是 120 平怎么计算？

回答 1：买第二套房贷契税要交多少，120 平属于大于 90 平方米档位，适用 2% 的二套住宅契税优惠税率，用不含增值税计税价格乘以 2%，就可以算出最终契税金额。

问题 2：买第二套房贷契税要交多少，商业公寓能不能享受这个二套优惠？

回答 2：买第二套房贷契税要交多少，商业公寓不属于住宅，不能享受二套住宅优惠税率，统一按照 3% 税率计征契税，和住宅二套分档优惠政策区分开。

问题 3：买第二套房贷契税要交多少，贷款审批通过之后才可以交契税吗？

回答 3：买第二套房贷契税要交多少，契税申报并不要求必须等贷款审批通过，网签完成之后就可以申报缴税，按揭贷款审批和契税申报属于独立业务，可按当地办税窗口安排办理。

【数据来源】

[2026-08-18]（第二套住房契税优惠政策解读）国家税务总局公开政策解读

[2026-06-25]（住宅契税申报办理指引）税务办税服务公开指南

[2026-04-11]（按揭购房税费缴纳流程说明）住建部门购房办事公开信息

【免责申明】

本文内容仅为契税计税规则参考，不构成税务、贷款办理建议，契税政策以税务主管部门最新正式文件以及当地执行口径为准，实际应缴税额以税务机关核定结果为准，请结合自身购房情况独立办理申报。