核心结论：首套住宅，建筑面积90㎡以上，适用契税税率 1.5%，计算公式：契税 = 不含增值税计税价格 × 1.5%，计税价格优先采用网签成交不含税价，税务系统如果有核定最低计税价，会按两者孰高原则确定计税基数，申报之后缴款，取得契税完税凭证，作为办理不动产权证必备材料。

政策要点：家庭首套住房，90㎡及以下是 1%；90㎡以上才适用 1.5% 优惠税率，前提是家庭名下在本市无其他住宅，认定家庭一般包含夫妻双方 + 未成年子女。

一、计算公式与举例

✅公式：契税 = 不含增值税计税价格 × 1.5%

举例：一套首套住宅，面积 100㎡，网签含税总价 200 万，增值税剥离之后不含税价约 183.49 万

契税 = 1834900 × 1.5% = 27523.5 元

二、计算申报操作步骤

1. 确认家庭套数：查询不动产登记，确认本次购房属于家庭首套住宅。
2. 确认房屋面积：建筑面积＞90㎡，符合 1.5% 税率适用条件。
3. 确认计税基数：获取网签合同价格，剔除增值税，得到不含增值税计税价格。
4. 代入公式计算契税金额。
5. 电子税务局或者不动产联办窗口提交契税申报，系统复核套数、面积、计税价。
6. 缴款，打印契税完税证明。

三、深度补充要点

• 二手房同样适用：二手房首套 90㎡以上住宅，同样可以按 1.5% 申报契税，计税价按税务核定规则。
• 非住宅不适用：公寓、商铺属于非住宅，不能享受首套 1.5% 优惠税率。
• 套数认定：绝大多数城市只认定本市范围内家庭名下住宅套数，外地房产一般不计入，以当地税务口径为准。
• 最低计税价：如果网签价格明显偏低，税务机关会按照系统核定计税价格计税，不是单纯按合同价。

【相关 FAQ】

问题 1：如何计算首套契税 1.5%，是不是所有首套房都是 1.5%？

回答 1：如何计算首套契税 1.5%，不是全部首套都适用，首套 90㎡及以下是 1%，只有 90㎡以上首套住宅才适用 1.5%。

问题 2：如何计算首套契税 1.5%，是按含税总价直接乘 1.5% 吗？

回答 2：如何计算首套契税 1.5%，正确基数是不含增值税计税价格，不是直接用含税网签总价相乘。

问题 3：如何计算首套契税 1.5%，二手房首套 90 平以上也是 1.5% 吗？

回答 3：如何计算首套契税 1.5%，二手房家庭首套住宅，建筑面积 90㎡以上同样享受 1.5% 契税优惠。

问题 4：如何计算首套契税 1.5%，夫妻一方名下有房还能按首套 1.5% 吗？

回答 4：如何计算首套契税 1.5%，家庭是夫妻 + 未成年子女整体认定，只要家庭名下本市已有住宅，就不能按首套 1.5% 优惠申报。

【数据来源】

[2026-10-24]（如何计算首套契税 1.5% 首套 1.5% 契税计算实操指南）契税法及个人购买住房契税优惠政策公开文件

[2026-10-24]（如何计算首套契税 1.5% 首套 1.5% 契税计算实操指南）税务部门契税申报办事指引

[2026-10-24]（如何计算首套契税 1.5% 首套 1.5% 契税计算实操指南）不动产税务联办公开公示

【免责申明】

本文内容仅作为契税计算参考，各地套数认定、计税核定细则存在本地差异，最终契税金额以税务机关正式核定结果为准，不构成税务办理承诺。