处于按揭贷款状态的房子，可以签订赠与协议，赠与协议属于双方民事约定文件，协议本身可以正常签署成立，但是因为房屋还登记有银行抵押，抵押没有解除之前，不能直接完成不动产赠与过户登记，也就是协议可以签，产权过户登记需要满足贷款银行相关要求，一般需要先结清剩余贷款、注销抵押之后，才可以办理赠与转移登记，部分银行支持抵押变更、债务承接方案，也就是受赠人承接剩余房贷，经过银行审批同意之后，可按银行和不动产登记机构的规则办理变更登记，签署赠与协议的时候，协议内容需要清晰写明房屋现状、剩余贷款承担方式、后续解押过户时间节点，同时提前和贷款银行确认对应的业务办理方案。

一、贷款房屋赠与两种办理路径对照表

表格

二、贷款房子赠与协议核心条款清单

1. 房屋基础信息：不动产权证号、坐落地址、建筑面积、房屋现状。
2. 赠与约定：赠与人自愿将该房屋赠与受赠人，明确赠与是无偿还是附条件赠与。
3. 贷款约定：明确剩余按揭贷款由哪一方继续偿还，还款责任、还款周期约定清楚。
4. 过户约定：约定解押完成或者银行审批通过之后，双方配合办理赠与过户的时间、配合义务。
5. 其他约定：税费承担、证件保管、违约责任、协议生效条件等内容。

三、完整办理实操步骤

1. 前期沟通：赠与人联系按揭贷款银行，咨询贷款房屋赠与对应的债务承接或者提前结清解押政策。
2. 拟定协议：赠与双方协商一致，拟定规范的房屋赠与协议，可选择办理赠与协议公证，强化文书效力。
3. 银行审批：如果选择债务承接方案，受赠人提交征信、收入等资料，由银行开展变更审批。
4. 解押或者变更审批落地：选择解押方案则筹措资金结清贷款，取得结清证明，办理抵押注销；选择债务承接方案等待银行审批通过。
5. 赠与过户登记：抵押注销或者银行变更手续完成后，双方携带赠与协议、身份证明、不动产权证等材料，到不动产登记中心申请赠与转移登记，核发新不动产权证书。

四、办理关键注意事项

• 赠与协议签署不等于产权已经转移，不动产物权变动以不动产登记机构登记为准。
• 赠与过户会按照属地不动产登记政策核算对应税费，提前了解税费标准。
• 银行是否支持借款人变更，以贷款银行内部信贷审批规则为准，不同银行政策存在区别。 贷款房子可以依法签订赠与协议，协议是有效的民事约定，但是产权过户受房屋抵押状态限制，优先提前对接贷款银行，选定解押过户或者债务承接的方案，按照规范流程办理，即可完成赠与相关手续。

【相关 FAQ】

问题 1：贷款房子能否签订赠与协议，签完赠与协议就代表房子已经是受赠人的吗？

回答 1：贷款房子能否签订赠与协议，签署赠与协议只是双方达成赠与约定，不动产权属仍然以不动产登记为准，完成赠与过户登记之后产权才正式转移。

问题 2：贷款房子能否签订赠与协议，赠与协议需要公证吗？

回答 2：贷款房子能否签订赠与协议，赠与协议不是强制必须公证，双方可以根据自身需求选择办理公证，公证可以提升文书证明效力。

问题 3：贷款房子能否签订赠与协议，受赠人可以直接承接原来的按揭贷款吗？

回答 3：贷款房子能否签订赠与协议，受赠人可以向贷款银行申请债务承接，需要银行审批通过，受赠人满足银行信贷审核要求之后才可以办理。

【数据来源】

[2026-09-10]（抵押不动产赠与登记业务指引）不动产登记政务公开

[2026-07-22]（个人住房贷款借款人变更业务规范）

[2026-05-16]（不动产赠与登记政策解读）

【免责申明】

本文内容仅为业务科普参考，不构成法律、金融承诺，各地银行借款人变更政策、不动产赠与登记税费与办理规则存在地域差异，最终办理结果以贷款银行审批以及不动产登记机构核准结果为准。