贷款还没有结清、处于抵押状态的房子，可以签订赠与协议，但是不能直接办理赠与过户登记，产权过户受银行抵押约束，主流有两种合规办理方案，第一种是提前筹资结清剩余房贷，注销抵押之后，再办理赠与转移登记；第二种是向贷款银行申请借款人变更，由受赠人承接剩余按揭贷款，银行审批通过之后，按照银行和不动产登记机构的规则办理产权变更登记，办理之前一定要提前对接原贷款银行，确认本行是否支持借款人变更业务，同时赠与协议里面要写清楚剩余贷款承担、解押过户时间、税费承担等相关约定。

一、两种办理方案对照表

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二、完整办理实操步骤

1. 前期咨询：联系按揭贷款银行，确认抵押房屋赠与对应的借款人变更或者提前结清解押政策。
2. 拟定赠与协议：赠与双方协商条款，写明房屋信息、赠与约定、贷款偿还责任、过户时间，可按需办理协议公证。
3. 银行审批或者结清贷款：选择债务承接方案，受赠人提交征信、收入等资料等待银行审批；选择解押方案，筹措资金办理提前还款。
4. 抵押注销或者变更手续落地：取得贷款结清证明，到不动产登记中心办理抵押注销；债务承接方案等待银行审批通过。
5. 赠与过户登记：携带赠与协议、身份证明、不动产权证等材料，到不动产登记中心申请赠与转移登记，核发新不动产权证书。

三、办理关键要点

• 签署赠与协议只是双方民事约定，不动产权属变动以不动产登记机构登记为准，签协议不等于产权已经转移。
• 赠与过户需要按照属地政策核算对应税费，提前了解税费标准。
• 各家银行借款人变更业务政策不一样，是否受理以银行内部信贷审批规则为准。

贷款没还清的房子可以做赠与约定，但是过户要等抵押问题处理完成，优先提前对接贷款银行选定办理方案，按规范流程办理，就可以完成房屋赠与相关手续。

【相关 FAQ】

问题 1：贷款没还清的房子可以转赠吗，签完赠与协议房子就属于受赠人了吗？

回答 1：贷款没还清的房子可以转赠吗，签署赠与协议只是双方达成赠与约定，产权仍然以不动产登记为准，完成赠与过户登记之后产权才正式转移。

问题 2：贷款没还清的房子可以转赠吗，受赠人可以直接承接原来的按揭贷款吗？

回答 2：贷款没还清的房子可以转赠吗，受赠人可以向贷款银行申请债务承接，需要银行审批通过，受赠人满足银行信贷审核要求之后才可以办理。

问题 3：贷款没还清的房子可以转赠吗，赠与协议必须公证吗？

回答 3：贷款没还清的房子可以转赠吗，赠与协议不是强制公证，双方可以根据自身需求选择办理公证，公证可以提升文书证明效力。

【数据来源】

[2026-10-10]（抵押不动产赠与登记业务指引）不动产登记政务公开

[2026-08-22]（个人住房贷款借款人变更业务规范）

[2026-06-25]（不动产赠与登记政策解读）

【免责申明】

本文内容仅为业务科普参考，不构成法律、金融承诺，各地银行借款人变更政策、不动产赠与登记税费与办理规则存在地域差异，最终办理结果以贷款银行审批以及不动产登记机构核准结果为准。