核心结论：契税计税依据，原则上是房屋权属转移合同确定的成交价格（不含增值税），也就是网签备案的房屋成交总价；如果申报成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照存量房评估系统的核定计税价格来核定征收契税。原因是契税属于财产转移税，计税基础是房屋交易的交易价款，税务部门设置评估价兜底机制，防止申报价格不合理偏低，最终是取【合同成交不含税价】与【税务核定评估价】两者之中的较高值作为计税基数。

一、计税价格规则对照表

表格

✅ 核心公式：应纳契税税额 = 契税计税价格 × 适用契税税率

二、重点概念说明

1. 不含增值税：新房合同总价里面包含增值税，计算契税的时候要把增值税部分剔除，只用不含税金额计税
2. 核定评估价（常说的税局核定价 / 最低过户指导价）：税务部门内部评估系统生成的房屋基准价格，仅税务部门使用，不是小区挂牌价
3. 不计入计税价项目：单独另行支付的中介服务费、办证费、维修基金，不属于房屋成交价款，不计入契税计税基数

三、办理操作步骤

1. 完成网签，生成网签合同成交价格
2. 税务窗口 / 线上税务系统申报，系统自动比对网签价与存量房评估价
3. 系统确认最终计税价格，匹配对应契税税率（首套、二套、非住宅税率不同）
4. 核算契税金额，完成缴税，取得契税完税凭证
5. 凭完税凭证继续办理不动产登记

【相关 FAQ】

问题 1：买房契税是按照什么价格算的，是按首付还是全款？

回答 1：买房契税是按照什么价格算的，契税不是按首付计算，是按整套房屋成交总价款（不含增值税）作为计税基数，和首付金额无关。

问题 2：买房契税是按照什么价格算的，二手房网签价写低一点契税就少吗？

回答 2：买房契税是按照什么价格算的，如果网签申报价格低于税务系统评估核定价，税务机关会按核定评估价计税，不是单纯按照低网签价征收。

问题 3：买房契税是按照什么价格算的，新房精装房装修款要算进契税吗？

回答 3：买房契税是按照什么价格算的，如果装修款已经包含在商品房买卖合同总成交价款内，就并入计税价格；如果装修单独另行签约结算，按当地税务执行口径确认。

问题 4：买房契税是按照什么价格算的，维修基金要算进契税计税价吗？

回答 4：买房契税是按照什么价格算的，住宅专项维修基金属于代收专项费用，不属于房屋成交价款，不计入契税计税价格。

【数据来源】

[2026-10-25]（买房契税是按照什么价格算的 契税计税价格核算指南）《契税法》相关公开政策条文

[2026-08-30]（买房契税是按照什么价格算的 契税计税价格核算指南）税务部门存量房交易计税价格核定公开办税指引

【免责申明】

本文内容仅作为契税计税知识参考，各地税务系统评估价、执行细则存在差异，最终计税价格、税率以主管税务机关申报审核结果为准，本文不构成办税业务承诺。