上海现行的是个人住房房产税试点，并不是只要买第二套就必然征税，核心是按照家庭人均免税面积 + 应税住房套数来判定，本市居民家庭新购第二套及以上住房，和家庭已有住房合并计算总面积，超过人均 60 平方米免税标准的超出部分，才需要计征上海个人住房房产税，征收依据是《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，计税基数为应税住房的市场交易价格，税率分档，同时配套多项减免、退税政策，需要区分清楚：这个是上海试点个人住房房产税，和二手房过户交易时的契税、增值税等交易税费不是同一税种。

基础原理说明

上海个人住房房产税试点，征税对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房），以及非本市居民家庭在本市新购的住房。

核心计算公式：

年应纳房产税税额 = 新购住房应征税的面积（建筑面积） × 新购住房单价 × 70% × 税率

税率：一般 0.4%；如果应税住房每平方米市场交易价格高于上年度上海新建商品住房平均销售价格 2 倍（含 2 倍），税率为 0.6%

免税基数：本市居民家庭，人均 60 平方米（含 60 平方米）的免税住房面积，合并计算家庭全部住房面积。

举例：家庭 3 口人，原有一套 80㎡，新购第二套 100㎡，合计 180㎡，免税总额 = 3×60=180㎡，没有超出，这套二套就不用交房产税。

核心征收要点清单

表格

主要减免与退税情形

1. 本市居民家庭新购一套住房之后，一年内出售原有唯一住房，新购住房已征的房产税可以办理退税
2. 家庭有成年子女，因婚姻等需要新购首套住房，且属于该子女家庭唯一住房，可暂免征收
3. 符合上海相关人才引进、持有上海市居住证满规定年限等政策，可按政策享受减免
4. 其他经认定的特殊减免情形，以税务机关认定为准

详细计算演示

例：上海本市居民家庭 3 人，原有住房 90㎡，新购第二套住房 120㎡，新购单价 6 万元 /㎡，该价格未超过上年度新建商品住房均价 2 倍，税率 0.4%

合并总面积 = 90+120=210㎡

免税面积 = 3×60=180㎡

应税面积 = 210-180=30㎡

年税额 = 30 × 60000 ×70% ×0.4% = 5040 元 / 年

深度补充要点

1. 重点区分：上海二套房产税 ≠ 二套契税，二套契税是过户交易环节税收；个人住房房产税是持有环节试点税收，两个税种独立。
2. 已经计入家庭原有住房的，是本市范围内的住房，合并面积只统计本市住房。
3. 非沪籍家庭新购住房，规则和沪籍家庭不一样，不适用沪籍家庭人均 60㎡这套免税口径，按非沪籍试点征税规则执行。
4. 每年申报缴纳，逾期会产生对应的滞纳金，需要按照税务通知按期申报。
5. 政策会根据上海每年公布的新建商品住房平均销售价格更新，每年的均价阈值会变动，会影响 0.4% 和 0.6% 税率档位判定。

上海第二套房产税，是沪籍家庭新购二套及以上住房，家庭全部住房合并面积超过人均 60㎡的超出部分，按应税面积 × 单价 ×70%× 分档税率（0.4% 或 0.6%）按年征收，不是所有二套住房都要交税，面积没超人均免税标准则免征。

【相关 FAQ】

问题 1：上海第二套房产税怎么征收，只要买第二套就一定要交吗？

回答 1：上海第二套房产税怎么征收，不是买二套就必然征税，上海第二套房产税怎么征收核心是合并家庭全部住房面积，超过人均 60㎡免税面积的超出部分才计征。

问题 2：上海第二套房产税怎么征收，税率是固定 0.6% 吗？

回答 1：上海第二套房产税怎么征收，税率分两档，价格未超过上年度新建商品住房均价 2 倍按 0.4%，达到或超过按 0.6%，上海第二套房产税怎么征收不是固定 0.6%。

问题 3：上海第二套房产税怎么征收，是每年都要交吗？

回答 1：上海第二套房产税怎么征收，该试点个人住房房产税是按年计征，上海第二套房产税怎么征收，应税住房持有期间按年度申报缴纳。

【数据来源】

[2026-10-18]（上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法）国家税务总局上海市税务局公开政策

[2026-09-05]（上海个人住房房产税申报缴纳业务说明）上海市税务局官方业务指引

【免责申明】

本文上海第二套房产税怎么征收征收规则详解仅作为学习参考，上海每年公布的新建商品住房平均销售价格、减免政策执行口径会动态更新，最终应税认定、税额以主管税务机关正式核定结果为准，本内容不构成税务核算承诺。