核心结论：一手房契税计算公式非常简单，应纳契税税额 = 契税计税价格 × 适用契税税率，一手房也就是新建商品房，计税价格一般是购房合同里面的不含增值税成交总价，税率按照家庭住房套数、房屋建筑面积，适用现行住房契税优惠政策，不是固定统一 3%，首套、二套、三套及以上税率不一样，同时要注意，是按家庭名下住房套数认定，套数认定以购房所在地不动产登记查询结果为准，优惠税率只针对住宅，商业公寓、商铺等非住宅，不享受住宅优惠，统一按法定税率征收。底层逻辑：契税属于财产转移税，在办理不动产权属登记之前申报缴纳，国家出台住宅契税优惠政策，目的是区分刚需首套、改善二套，设置阶梯优惠税率，计税基数剔除增值税，避免税上加税。

一、住宅契税优惠税率对照表

表格

补充说明：法定契税基准税率是 3%-5%，由各省在区间内确定本省基准税率，上面 1%、1.5%、2% 是全国统一的住宅优惠税率政策。

二、深度正文详细计算步骤

第一步：确认房屋性质，先区分是住宅还是非住宅，非住宅直接不适用首套二套优惠，优先看本省法定基准税率。

第二步：家庭套数查询，夫妻 + 未成年子女属于一个家庭单位，到不动产登记中心开具家庭住房情况查询证明，确认本次购房属于首套、二套还是三套及以上。

第三步：确定适用税率，对照表格，结合房屋建筑面积，选定对应的优惠税率。

第四步：确定计税价格，一手房合同总价款一般是含税价（含增值税），申报契税的时候，计税价格 = 合同成交总价 ÷（1 + 增值税税率），也就是换算成不含增值税金额。

第五步：代入公式计算，应纳契税 = 不含增值税成交价格 × 适用税率。

✅ 举个例子：首套住宅，面积 100㎡，合同含税总价 105 万元，增值税税率 9%

不含税价 = 1050000÷1.09≈963302.75 元，面积大于 90㎡，税率 1.5%

契税 = 963302.75 ×1.5%≈14449.54 元

第六步：申报缴纳，一般是在办理不动产权证之前，在税务窗口或者线上税务申报系统申报，取得契税完税凭证，后续不动产登记需要核验完税证明。

三、深度要点说明

✅ 家庭口径：成年未婚单人也单独作为一个家庭，已婚家庭是夫妻双方 + 未成年子女合并计算套数，成年已经独立的子女，单独计算自己家庭套数。

✅ 计税价格底线：如果申报成交价格明显偏低，且没有正当理由，税务机关有权按照评估价格核定计税价格，不是完全按照合同低价申报。

✅ 精装房：如果购房合同价款里面已经包含装修价款，该部分装修款一般并入成交总价，作为契税计税基数。

✅ 时间节点：契税优惠政策，是看申报契税时当期有效政策，不是看签购房合同那天的政策。

✅ 减免情形：拆迁补偿重新购房、军转干部等特殊情形，符合政策可以享受契税减免，按当地税务部门要求提交材料办理。

FAQ

问题 1：一手房契税税率是怎么计算的，契税是按合同总价直接乘税率吗？

回答：一手房契税税率是怎么计算的这个问题里，规范做法是剔除增值税，用不含增值税的成交价格乘以税率，部分地区申报系统会自动换算，申报时以税务系统核算结果为准。

问题 2：一手房契税税率是怎么计算的，婚前各自有房，婚后再买算几套？

回答：一手房契税税率是怎么计算的这个问题里，婚后是以夫妻组成家庭合并查询名下住房，夫妻双方婚前名下房产会合并计入家庭套数，用来判定本次购房属于二套还是三套。

问题 3：一手房契税税率是怎么计算的，90 平以下首套契税是 1% 吗？

回答：一手房契税税率是怎么计算的这个问题里，住宅首套 90㎡及以下，适用契税优惠税率 1%，是现行住宅契税优惠标准。

问题 4：一手房契税税率是怎么计算的，车位和住宅一起买契税分开算吗？

回答：一手房契税税率是怎么计算的这个问题里，住宅部分按住宅优惠税率计税，车位属于非住宅性质，单独按非住宅税率计税，不能和住宅合并享受首套优惠。

数据来源

[2026-10-25] 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税优惠政策相关文件

[2026-09-30] 《中华人民共和国契税法》

[2026-08-30] 不动产登记办税相关公开办税指引

免责申明

本文内容仅作为一手房契税计算知识参考，各省基准税率、套数认定细则、特殊减免政策存在差异，最终计税金额以税务机关申报核定结果为准，本文不构成税务申报承诺。