有贷款的房子可以签订赠与协议，赠与协议属于双方民事约定，可以提前约定房产未来赠与给受赠人，但是要重点区分：签署赠与协议 ≠ 完成产权过户，因为这套房屋目前还抵押在贷款银行名下，存在抵押登记，在贷款没有结清、抵押没有注销之前，一般无法直接办理不动产赠与过户，想要正式完成产权变更，主流方式是先结清贷款、办理解押，之后再办理赠与过户登记，也可以提前咨询贷款银行，确认是否支持变更借款人或者转按揭方案。

之所以存在这个限制，是因为按揭房产设立了银行抵押权，不动产登记部门办理产权变更登记，需要抵押权人也就是贷款银行同意，抵押状态下产权不能随意变更过户，赠与协议本身是合同性质，双方自愿签署可以成立，但物权变动要以不动产登记过户为准。

一、核心要点对照表

表格

二、办理步骤

1. 赠与双方协商，拟定书面房产赠与协议，写明房产信息、赠与意思、后续解押过户安排
2. 可选择对赠与协议办理公证，进一步固定双方约定
3. 联系贷款银行，确认当前抵押房产能否变更产权人，咨询转按揭政策
4. 准备资金提前结清剩余贷款，取得银行贷款结清证明
5. 到不动产登记中心办理抵押注销（解押）
6. 解押完成后，携带赠与协议、不动产权证、双方身份材料，办理赠与过户，缴纳对应税费
7. 领取新的不动产权证书，完成全部赠与流程

三、补充说明

赠与协议里面建议写清楚贷款剩余债务由谁承担，虽然协议内部可以约定债务承担，但是对贷款银行来说，原借款人仍然是还款义务人，银行不会因为赠与协议自动免除原借款人的还款责任，这点需要在协议里面明确约定清楚，避免后续纠纷。

【相关 FAQ】

问题 1：有贷款的房子写了赠与协议，房子产权马上就变更吗？

回答 1：有贷款的房子写赠与协议之后，产权不会自动变更，必须等到贷款结清解押之后，办理赠与过户登记，才完成产权变更。

问题 2：有贷款的房子赠与协议里面约定贷款由受赠人还，银行认可吗？

回答 1：有贷款的房子赠与协议内部可以约定贷款由受赠人偿还，但是这份约定不能直接对抗贷款银行，原借款人仍然对银行承担还款义务。

问题 3：有贷款的房子赠与协议需要公证吗？

回答 1：有贷款的房子赠与协议不是强制公证，双方自愿可以选择公证，公证可以强化协议证明效力。

【数据来源】

[2026-10-25]（有贷款的房子能写赠与协议吗 办理说明详解）民法典物权与合同相关公开规定

[2026-09-26]（有贷款的房子能写赠与协议吗 办理说明详解）不动产登记中心抵押变更公开办事指引

[2026-08-22]（有贷款的房子能写赠与协议吗 办理说明详解）商业银行按揭贷款业务公开指引

【免责申明】

本文有贷款的房子赠与协议相关内容为公开信息参考，不构成法律意见，具体能否转按揭、过户要求、税费标准以不动产登记中心、贷款银行以及税务部门最新规定为准。