办理二手房商业贷款的时候，银行核心是取房屋评估价与实际成交合同价两者里面的较低数值作为贷款计算基数，再乘以对应的贷款成数，最终确定可批贷款额度，并不是单纯只按照评估价放贷，新房按揭一般是按照购房合同备案总价来核算贷款额度，不需要单独做二手房评估。这个规则设计的原因，是银行需要确认抵押物的真实价值，评估价是具备资质的评估机构对房屋市场价值出具的专业估值，成交合同价是买卖双方约定的交易价格，两个价格经常会存在差异，银行采用孰低原则，能够稳妥匹配抵押物价值，把控贷款测算基准，同时还要叠加借款人征信、收入流水、负债情况、当地信贷政策、首套二套认定等条件，就算评估价很高，如果借款人资质或者政策成数受限，最终审批贷款额度也不一定能按评估价足额核算。

一、新房与二手房贷款基数对照表

表格

二、核心计算公式

可批贷款额度 = min（评估价，网签合同成交价） × 对应贷款成数

举例说明：房屋网签成交价 200 万，评估机构评估价 190 万，首套贷款成数 7 成，那么贷款基数取 190 万，可贷额度 = 190 万 ×70%=133 万，剩余差额部分需要作为首付款补足。

三、评估价相关关键要点

1. 评估机构选定：二手房评估机构需要是银行认可入库的评估公司，评估师会实地看房，结合小区成交案例、楼层、朝向、装修、房龄、配套、产权情况综合测算评估价值。
2. 评估价和成交价差异成因：买卖双方议价、特殊成交背景、评估时点市场行情、房屋装修情况，都会造成评估价和网签成交价不一致。
3. 公积金贷款差异：二手房公积金贷款同样会参考房屋评估价值，同时还要受公积金最高可贷额度、缴存基数、账户余额、当地公积金政策上限约束，属于双重限制，不是只看评估价。
4. 成数不是固定不变：首套房、二套房执行不同最高贷款成数，部分特殊房屋性质，比如房改房、商住类房屋，银行会下调贷款成数。

四、完整办理流程步骤

1. 买卖双方签订交易合同，确定网签成交价格。
2. 向银行提交贷款申请，同步提交身份证、收入证明、银行流水、产权资料。
3. 银行受理之后，安排入库评估机构上门实地评估，出具房屋评估报告。
4. 银行对比评估价与网签成交价，按照孰低原则确定贷款计算基数。
5. 结合首套二套认定、借款人征信收入负债，核算最终可审批贷款额度。
6. 审批通过之后，告知买卖双方实际可贷金额，买卖双方补足首付差额。
7. 办理网签、过户、抵押登记，银行发放贷款。

五、办理材料清单

✅ 买卖双方身份证明

✅ 二手房交易合同

✅ 借款人收入证明、近半年银行流水

✅ 不动产权证书

✅ 房屋评估报告（银行安排评估后取得）

✅ 婚姻证明、首套二套相关认定材料

房屋贷款并不是单纯直接按评估价全额作为贷款基数，二手房采用评估价与网签成交价孰低取值，再乘以政策贷款成数，同时还要叠加借款人资质和属地信贷政策审批，新房则是按备案合同总价核算，办理之前可以提前了解银行评估标准，提前测算可贷额度，方便提前规划首付资金。

【相关 FAQ】

问题 1：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，评估价高于成交价会按评估价放贷吗？

回答 1：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，当评估价高于成交价，银行会采用孰低原则，以网签成交价作为贷款计算基数，不会直接按照更高的评估价计算贷款额度。

问题 2：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，新房按揭也需要做评估吗？

回答 2：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，新房按揭一般不需要单独做房屋评估，贷款基数直接使用购房合同备案总价，和二手房的评估计价规则不一样。

问题 3：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，公积金二手房贷款也是这个规则吗？

回答 3：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，二手房公积金贷款会参考评估价值，但是还额外受公积金最高贷款限额、缴存情况政策约束，属于多重条件共同确定最终贷款额度。

问题 4：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，评估价低导致贷款不够怎么办？

回答 4：房屋贷款是按照评估价来贷的吗，如果评估价偏低造成可贷额度不足，需要交易双方自行补足对应的首付差额，按照银行最终审批的可贷金额完成交易资金安排。

【数据来源】

[2025-09-08]（个人住房贷款业务操作规范）国家金融管理部门

[2025-03-19]（二手房抵押贷款评估业务指引）

[2024-11-26]（住房公积金二手房贷款评估管理办法）住房公积金主管部门

【免责申明】

本文内容仅为业务科普学习参考，各地银行、公积金中心对于房屋贷款评估计价、贷款成数、额度上限执行细则存在属地差异，最终审批结果以贷款银行、公积金中心正式审批文件为准，本文不构成贷款决策相关建议。