首段核心结论

上海房产可以办理二次抵押贷款（也叫二押），也就是这套房子已经有第一笔按揭抵押的前提下，在剩余房产价值空间内，再次设立第二顺位抵押。核心前提是房屋有可贷余值、原按揭银行同意或者接受顺位抵押、申请人征信与收入达标，由具备资质的银行 / 持牌机构受理，需要到不动产登记中心办理第二顺位抵押登记。

一、核心办理条件清单

1. 房屋产权清晰，不动产权证齐全，房屋为上海合法住宅 / 可抵押经营性房产，无查封、异议登记等限制。
2. 房屋当前评估价，扣除第一笔按揭剩余本金之后，仍有充足剩余价值（余值），这是二次抵押最关键基础。
3. 借款人征信良好，具备稳定收入与还款能力，可以覆盖两笔贷款月供。
4. 共有产权房产，全部产权共有人同意并到场签字办理抵押。
5. 贷款用途合规，主流是经营用途，部分产品支持合规消费用途，按金融监管要求落实用途管理。

二、办理要点对照表

表格

三、办理实操步骤

1. 第一步：自查，查询原按揭剩余本金，委托评估房屋当前市场价值，测算余值。
2. 第二步：咨询银行二押产品，提交征信、收入、房产证、原按揭合同预审。
3. 第三步：银行审批通过，确认贷款金额、期限、利率。
4. 第四步：全部产权人配合，前往不动产登记中心办理第二顺位抵押登记。
5. 第五步：抵押登记完成之后，机构放款。

四、相关 FAQ

问题 1：上海房产二次抵押贷款可以吗，一定要原按揭银行同意吗？

回答：上海房产二次抵押贷款可以吗，部分产品不需要原按揭银行出具同意函，但是原抵押合同如果有禁止再抵押约定，需要提前核对，优先确认原按揭合同条款。

问题 2：上海房产二次抵押贷款可以吗，二押之后还能正常卖房吗？

回答：上海房产二次抵押贷款可以吗，后续出售房产时，需要同时注销第一顺位 + 第二顺位两笔抵押，才能完成过户。

问题 3：上海房产二次抵押贷款可以吗，住宅和商铺都能做吗？

回答：上海房产二次抵押贷款可以吗，住宅是最常见受理类型，商业类房产只要产权合规、有余值，也有对应二押产品，以机构受理为准。

问题 4：上海房产二次抵押贷款可以吗，二押利率和首笔按揭一样吗？

回答：上海房产二次抵押贷款可以吗，二押产品利率一般和原有住房按揭利率不相同，经营类二押利率单独定价，以银行当期产品为准。

数据来源

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》物权编 全国人民代表大会

《不动产登记暂行条例》国务院

免责声明

本文内容仅作为二次抵押业务科普参考，不构成贷款审批承诺，上海各家银行二押产品准入、余值比例、利率、用途要求会动态调整，是否受理以及最终审批结果以银行 / 持牌机构审核以及不动产登记中心登记要求为准。