房产证上面标注的划拨、出让，指的是国有建设用地使用权的取得方式，出让是土地使用者通过缴纳土地出让金，从国家有偿取得有固定使用年限的土地使用权；划拨是经县级以上人民政府依法批准，土地使用者取得土地使用权，一般不需要缴纳土地出让金，大多用于公益、保障类用地，两种取得方式，在交易过户、土地年限、后续处置规则上存在明显差异，出让性质的房产，正常二手房交易不需要额外补缴土地出让金，划拨性质房产如果要上市交易，通常需要先办理土地性质变更，补缴土地出让金，转为出让性质之后，再办理过户登记，这是两者最核心的实操差别，大家要区分清楚，房屋本身所有权是产权人所有，划拨和出让仅针对土地使用权取得方式。

一、核心区别对照表

表格

二、底层原理清单

1. 出让用地，是市场化供地模式，开发商或者个人和自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，一次性缴清土地出让金，取得带年限的土地使用权，普通商品房大多都是出让性质。
2. 划拨用地，属于行政批准供地，供地初衷是保障公共服务、保障性住房、单位自建福利住房等项目，取得的时候没有按市场化标准缴纳土地出让金，所以原始取得成本低。
3. 划拨房产不是不能买卖，只是交易的时候，需要按照属地自然资源部门核算标准，补缴土地出让金，把土地性质变更为出让，完成性质转换之后，房产就和普通出让商品房一样，可以正常过户、抵押。
4. 抵押业务也有差异，划拨土地房产办理抵押，部分地区会有额外审批要求，出让土地房产抵押办理流程更加常规。

三、划拨转出让办理步骤

1. 核验不动产权证书，确认土地性质登记为划拨
2. 向属地自然资源主管部门提交申请，申请办理土地性质变更
3. 主管部门核算需要补缴的土地出让金金额
4. 按核算金额完成土地出让金缴纳，取得缴费凭证
5. 签订国有建设用地使用权出让相关文书
6. 到不动产登记中心办理登记信息变更，更新证书上土地性质为出让
7. 完成转出让之后，就可以正常办理房产买卖过户业务

四、补充要点

• 房改房、老单位福利房，很多原始土地性质是划拨，后续交易基本都需要走补缴出让金转出让流程
• 土地出让金核算标准，是属地自然资源部门根据地段、基准地价、用地性质核算，不同区域标准不一样
• 部分特殊划拨用地，有规划用途限制，不是所有划拨用地都可以直接转出让，办理前提前咨询自然资源部门确认可行性

五、总结

房产证上划拨和出让，本质就是土地使用权两种不同取得方式，出让是有偿带年限的市场化供地，商品房交易通畅；划拨是政府批准取得，大多用于保障类房产，原始取得不用缴出让金，但是上市交易一般需要补缴土地出让金转为出让性质。如果手上是划拨性质房产，打算出售，提前联系自然资源部门核算出让金，完成转出让之后，再走正常二手房过户登记。

【相关 FAQ】

问题 1：房产证上划拨和出让的区别是什么，划拨房产可以直接买卖过户吗？

回答 1：房产证上划拨和出让的区别是什么，划拨性质房产一般不能直接按普通商品房过户，需要先补缴土地出让金转为出让性质，才可以正常办理过户，出让性质房产可以直接交易过户。

问题 2：房产证上划拨和出让的区别是什么，划拨土地有没有 70 年使用年限？

回答 2：房产证上划拨和出让的区别是什么，划拨用地一般不设置像出让用地那样固定的 70 年使用年限，出让住宅用地明确登记 70 年土地使用期限。

问题 3：房产证上划拨和出让的区别是什么，两种性质房产都可以办理抵押吗？

回答 3：房产证上划拨和出让的区别是什么，出让房产抵押办理流程常规，划拨房产也可以办理抵押，但是部分地区需要额外履行相关审批手续。

【数据来源】

[2026-09-02]（国有土地划拨与出让供地政策解读）自然资源部公开专栏

[2026-07-20]（划拨用地房产上市交易补缴出让金业务问答）

[2026-05-28]（房改房划拨转出让办理指引）属地自然资源局公开办事指南

【免责申明】

本文内容仅作为政策科普参考，不构成法律意见，土地出让金核算标准、转出让办理要求以属地自然资源主管部门最新正式通知为准，各地执行细则存在差异。