现行试点房产税计税核心是以房产评估价值也就是房产总价类的税基作为计税依据，同时配套设置人均免税面积作为减免扣除机制，并不是单纯只按建筑面积征收，也不是完全不考虑面积直接全额按总价计税，是税基依托房产价值，叠加面积扣除优惠的组合计税思路，试点方案通过评估值确定计税基数，再按照规定扣除免税面积对应的价值之后，用剩余计税余值乘以适用税率计算应纳税额，兼顾房产价值与家庭居住面积保障，让计税逻辑更加均衡合理。

采用这类计税设计，是为了匹配住房资产价值属性，房产价值会随区位、配套、品质产生差异，单纯按面积征收无法体现房产价值差别，而只按总价全额计税又缺少基本居住保障，所以试点方案把房产价值作为计税基础，同时设置人均免税面积扣除，保障家庭基础居住需求，让税收制度设计更加科学，平稳衔接住房相关税收体系。

一、核心计税逻辑对照表

表格

二、试点计税办理相关步骤

1. 确认房产所在地区是否属于房产税试点范围，查询本地公布的人均免税面积标准、适用税率、评估规则。
2. 登记家庭常住人口信息，核算家庭可以享受的免税总面积。
3. 由相关评估机制确定房产当期评估价值，也就是计税所用的房产价值基数。
4. 计算免税面积对应的房产价值，从总评估价值当中完成扣除，得到计税余值。
5. 使用计税余值乘以本地规定适用税率，核算当期应缴纳的房产税金额。
6. 按照本地规定的申报周期完成申报，按期完成税款缴纳。

房产税征收标准是按面积还是总价，理解重点就是计税基数依托房产评估价值，同时搭配人均免税面积扣除，二者是配合关系，不是二选一，掌握这套组合逻辑，就可以清晰理解试点房产税的计税规则。

【相关 FAQ】

问题 1：房产税征收标准是按面积还是总价，人均免税面积可以跨套房合并计算吗？

回答 1：房产税征收标准是按面积还是总价，试点规则里人均免税面积一般按家庭整体核算，可结合本地政策确认跨套房产的合并计算方式，计税基数依旧以房产评估总价作为基础。

问题 2：房产税征收标准是按面积还是总价，房产评估总价会定期更新吗？

回答 2：房产税征收标准是按面积还是总价，试点方案中的房产评估价值会按周期动态更新，面积扣除标准保持政策设定，计税依旧是评估总价扣除免税面积对应价值后计税。

问题 3：房产税征收标准是按面积还是总价，独栋住宅和普通商品房计税方式一致吗？

回答 3：房产税征收标准是按面积还是总价，独栋住宅与普通商品房核心计税思路一致，都是以房产评估总价为税基，再适用对应的面积扣除与税率规则。

问题 4：房产税征收标准是按面积还是总价，新房交付之后什么时候开始计税？

回答 4：房产税征收标准是按面积还是总价，新房达到计税起征条件之后，以评估总价作为税基，结合人均免税面积扣除，按照本地规定起始时间开始核算应纳税额。

【数据来源】

[2011-01-28]（上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法）

[2011-01-28]（重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法）

[2013-11-12]（房产税改革相关解读）

【免责申明】

本文内容仅为房产税征收标准相关科普解读，不构成税务申报指引或者纳税承诺，个人住房房产税目前仅在试点地区实施，具体计税规则、面积扣除标准、税率请以属地税务部门正式公告为准，办理申报前建议咨询主管税务机关。