父母和子女共有的房子是可以办理过户的，这类共有房产过户一般分两种场景，一种是份额转移过户，也就是父母把自己名下的产权份额过户给子女，把共有房变成子女单独所有；另一种是整套房屋对外出售过户，把整套房产转移给第三方。共有形式分为共同共有和按份共有，按份共有可以单独处分自身持有的产权份额，处分整套房屋需要占份额三分之二以上共有人同意；共同共有处分整套房产原则上需要全部共有人一致同意，如果房屋还存在银行抵押，需要先取得贷款银行同意，办理解押或者抵押变更之后，才可以提交不动产转移登记申请。

一、两种过户场景说明

1. 父母份额过户给子女（内部过户） 父母将自己持有的产权份额，通过买卖或者赠与方式过户给子女，完成之后房屋产权由子女单独持有，这种属于共有份额内部转让，只针对父母名下那部分份额计税，不需要把整套房屋全部计税。
2. 整套共有房对外过户给第三方 全部共有权人协商一致，把整套房屋出售给外部买受人，签署买卖合同，全部共有权人到场签字，或者提供合规授权委托书，之后缴税并办理转移登记。

二、办理步骤

1. 核验不动产权证，确认房屋是共同共有还是按份共有，核对各共有人产权份额，同时查询房屋是否有抵押、查封。
2. 全体共有人内部协商，确认是内部份额过户，还是整套对外出售，统一过户方案。
3. 选定过户方式，内部份额过户可以选择赠与或者买卖，对外出售选择二手房买卖交易。
4. 房屋有按揭抵押的，提前联系贷款银行，办理解押或者抵押变更审批。
5. 到税务窗口申报计税，按转移的产权份额核算契税、个税、增值税。
6. 缴清税费，全体共有人携带身份证、不动产权证、过户文书，到不动产登记中心提交转移登记申请，缴纳登记工本费。
7. 审核通过，领取新不动产权证。

共有房产过户对照表

表格

补充深度要点

✅ 内部份额过户，同样区分赠与和买卖两种计税规则，直系亲属赠与份额可以享受直系亲属赠与相关税收优惠，买卖份额则按照二手房交易计税，要结合房屋是否满二、满五唯一核算税费。

✅ 如果其中一位共有人无法到场，需要提前办理书面授权委托书，写明委托办理过户、缴税、签字等相关权限，必要时做公证委托。

✅ 共有房产如果后续计划只保留子女单独产权，优先推荐份额过户方案，只转移父母那一部分产权份额，计税基数按对应份额评估价计算，成本会低于整套全额计税。

✅ 按份共有转让份额的时候，其他共有人享有优先购买权，对外转让第三方之前，需要提前通知其他共有人。

【相关 FAQ】

问题 1：父母和子女共有的房子能过户吗，只能把父母份额过户给子女吗？

回答 1：父母和子女共有的房子能过户吗，既可以把父母名下份额内部过户给子女，也可以全体共有人协商一致，把整套房屋对外过户给第三方。

问题 2：父母和子女共有的房子能过户吗，按份共有父母可以单独卖自己那部分份额吗？

回答 2：父母和子女共有的房子能过户吗，按份共有情况下，产权人可以单独转让自己持有的产权份额，其他共有人享有优先购买权。

问题 3：父母和子女共有的房子能过户吗，房子有贷款可以直接过户吗？

回答 3：父母和子女共有的房子能过户吗，带抵押共有房产不能直接过户，需要取得贷款银行同意，办理解押或者抵押变更之后，才可以办理产权转移登记。

问题 4：父母和子女共有的房子能过户吗，共同共有卖房需要所有人同意吗？

回答 4：父母和子女共有的房子能过户吗，共同共有房产处分整套房屋，原则上需要全部共有人达成一致意见，全部共有人签字或者提供有效授权。

【数据来源】

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》物权编共有相关规定 全国人大常委会

[2019-03-01]《不动产登记暂行条例实施细则》

[2021-09-01]《中华人民共和国契税法》 全国人大常委会

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普与办理流程参考，不构成法律、税务专业意见，各地不动产登记、税务窗口执行细则存在地域差异，父母和子女共有房产过户最终办理要求与税费，以当地税务部门、不动产登记中心最新官方规定为准，办理前建议提前电话确认。