苏州购买认定为家庭第二套住房时，契税按照现行国家契税优惠政策执行，90 平方米及以下的第二套住房契税税率为 1%，90 平方米以上的第二套住房契税税率为 2%，计税基数一般为不含增值税的成交价格，最终应缴契税 = 不含增值税计税价格 × 对应税率。之所以执行这套分档税率，是因为国家针对个人家庭住房出台契税优惠政策，苏州本地直接落实该全国统一优惠口径，套数认定以购房家庭（购房人、配偶以及未成年子女）名下在苏州范围内住房登记套数作为判定依据，区分普通住宅面积档位来匹配不同税率，和首套房优惠税率做区分。办理的时候，先确认家庭住房套数资格，再核算房屋不含增值税成交价，对照面积档位选定税率，完成申报并缴纳税款，后续凭完税凭证办理不动产登记。

一、苏州第二套房契税税率表

表格

计算公式：应纳契税 = 不含增值税成交价格 × 适用税率

举例：苏州第二套房，面积 100㎡，不含增值税成交价 100 万元，适用 2% 税率，契税 = 1000000×2%=20000 元；

举例：苏州第二套房，面积 89㎡，不含增值税成交价 100 万元，适用 1% 税率，契税 = 1000000×1%=10000 元。

二、第二套房套数认定核心规则

1. 认定主体：购房家庭，包含购房人本人、配偶、未成年子女，成年子女单独购房单独计算套数。
2. 认定范围：苏州市行政区域内已经完成不动产登记的商品住房、存量住房，也就是二手房。
3. 认定时点：以办理契税申报环节税务系统查询到的家庭住房登记记录作为判定依据。
4. 特殊说明：商业性质公寓、商铺等非住宅，不计入家庭住房套数统计，非住宅契税统一按 3% 征收，不适用第二套住房优惠税率。

三、计税价格确定要点

• 优先采用网签备案的成交价格作为计税基础，并且剔除增值税部分，使用不含增值税价格计算契税。
• 如果申报成交价格明显偏低，且没有合理理由，税务机关会按照存量房评估系统的评估价格核定计税价格。
• 房屋装修款、车位如果是单独合同单独计价，不并入住宅契税计税基数；如果是捆绑在住宅总价内一并成交，需要并入计税价格核算契税。

四、申报缴纳操作流程清单

1. 准备材料：购房合同、网签备案表、家庭身份证明、户口本、婚姻证明、原住房不动产查询证明。
2. 税务申报：线上通过江苏税务 APP 或者苏州不动产联办窗口提交契税申报，系统自动查询家庭住房套数。
3. 税率核验：系统自动识别是否属于苏州第二套房，匹配对应面积档位税率。
4. 税款缴纳：确认税额后完成缴款，获取契税完税证明。
5. 不动产登记：持完税凭证继续办理不动产权证书。

五、容易混淆的补充说明

• 该优惠政策仅适用于住宅，厂房、写字楼、商办类产品不享受第二套住房契税优惠。
• 原有住房已经出售并完成过户注销登记，税务系统更新记录之后，再新购住房可以重新判定套数。
• 契税纳税义务发生时间为签订土地、房屋权属转移合同当日，需要在规定期限内完成申报缴税。

【相关 FAQ】

问题 1：苏州第二套房契税是不是不管面积大小都统一 2%？

回答 1：不是，苏州第二套房契税是按面积分档，90 平方米及以下苏州第二套房契税税率是 1%，90 平方米以上苏州第二套房契税税率是 2%。

问题 2：外地有房，苏州新买的房子算苏州第二套房契税吗？

回答 2：苏州第二套房契税套数认定只统计苏州本地家庭名下已登记住房，外地房产不计入套数，只要苏州本地家庭名下无房，新购苏州住宅就不按苏州第二套房契税标准计税。

问题 3：苏州第二套房契税计税价格是含税总价吗？

回答 3：苏州第二套房契税计算使用不含增值税的成交价格，不是含税总价，需要把增值税剔除之后再乘以对应的苏州第二套房契税税率。

问题 4：商办公寓会不会占用套数影响苏州第二套房契税？

回答 4：商办公寓属于非住宅，不计入家庭住房套数，不会影响苏州第二套房契税的套数认定，商办公寓本身也不适用苏州第二套房契税优惠税率。

【数据来源】

[2024-12-01]（财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税

[2024-08-15]（苏州市不动产交易办税办事指南）

【免责申明】

本文内容仅作为政策科普参考，契税政策如遇后续官方调整，以税务部门最新正式文件以及不动产交易窗口现场审核结果为准，实际申报税额请以税务系统核定结果为准。