第二套房产交易税，是指购房家庭名下已有一套住房，再购入第二套住房时，在房产交易环节需要缴纳的各项税费，核心税种包含契税，同时配套有印花税、登记费等交易规费，契税是第二套房产交易里面占比最高的税种，计算基数一般为房屋成交价格或者税务系统核定的计税价格，计税价格优先取两者之中较高的数值，第二套房产的契税税率会和首套房区分开，同时会结合房屋建筑面积大小适用不同档位税率，另外卖方侧还会涉及增值税、个人所得税，交易税费通常会在买卖双方协商之后确定承担方式，各地会结合本地房地产税收政策执行对应标准，最终综合总税费就是把买方、卖方各项税费累加得到。之所以第二套房产单独设置差异化计税标准，是国家住房差异化税收调控的安排，通过区分首套、二套住房，对改善型二次购房适用对应契税档位，计税逻辑清晰，以家庭为单位认定套数，认定口径一般是查询不动产登记系统内家庭名下已有住宅套数。

核心税种计算明细

表格

计算公式：

契税 = 计税价格 × 对应二套契税税率

增值税 = 计税价格 × 适用征收率（满足免征条件则为 0）

个人所得税 = 计税价格 × 核定税率 或者（本次计税价 - 原购置成本 - 合理税费）×20%

完整办理计税步骤

1. 家庭套数认定 以购房家庭（夫妻双方 + 未成年子女）为单位，在不动产交易中心查询家庭住房登记记录，确认本次购房属于第二套房产，确定适用二套契税档位。
2. 确定计税基数 录入网签合同成交价格，税务部门启动计税评估比对，如果网签价格低于税务核定最低计税价，系统自动切换为核定计税价格作为计税基数。
3. 分项核算各项税费 按照房屋面积匹配二套契税税率，同时核验房屋持有年限，判断增值税、个税是否满足免征条件，逐项计算每个税种金额。
4. 买卖双方确认税费承担 在网签合同补充条款内约定各项税费由哪一方承担，很多改善交易会协商由买方统一承担全部交易税。
5. 税务申报与缴税 在不动产交易税务窗口或者线上办税系统提交申报，录入房产信息、家庭套数、原值票据，系统自动算出第二套房产交易税合计金额，完成缴款取得完税凭证。
6. 凭完税凭证办理过户登记 税务完税之后，携带完税证明、网签合同、身份材料，继续办理不动产转移登记，完成整套交易流程。

关键补充要点

• 套数认定以住宅类房产为准，商铺、公寓等非住宅一般不纳入家庭住宅套数认定，不影响二套住宅契税档位。
• 不同城市政策存在微调，部分城市二套契税执行标准会根据本地政策调整，办理前可以查询属地税务部门最新口径。
• 房屋原值票据、购房发票、契税票是核算差额个税的重要材料，需要提前准备齐全。
• 改善置换场景，部分地区支持相关税收优惠衔接政策，可提前咨询办税窗口。

【相关 FAQ】

问题 1：第二套房产交易税里面契税是按家庭套数认定吗？

回答 1：第二套房产交易税中的契税，是以家庭为单位认定住房套数，家庭名下已有一套住宅，本次购房就按照第二套房产交易税对应的二套契税税率计算。

问题 2：第二套房产交易税 90 平以上契税是多少？

回答 2：第二套房产交易税当中，房屋建筑面积大于 90 平方米，契税适用 2% 税率，计税基数为税务核定计税价格，这是第二套房产交易税核心计算标准。

问题 3：第二套房产交易税里卖方个税满五唯一可以免吗？

回答 3：第二套房产交易税包含卖方个人所得税，房屋满足满五唯一条件可以免征个人所得税，是第二套房产交易税核算时重点核验的免征条件。

问题 4：第二套房产交易税计税价格网签价偏低怎么办？

回答 4：第二套房产交易税核算时，如果网签成交价格低于税务最低核定价，会采用税务核定价格作为第二套房产交易税的计税基数，保证计税标准统一规范。

【数据来源】

[2026-04-10]（第二套住房契税政策解读）

[2026-01-18]（存量房交易税收申报办事指南）地方税务局公开指引

[2025-10-25]（二手房交易税费计算说明）不动产交易中心公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为第二套房产交易税计算的参考指引，各地税收优惠、免征条件、税率标准会随属地政策调整，具体税费金额请以办税窗口或者税务系统现场核算结果为准，本文不构成纳税承诺。