第一第二第三套房契税的税率，是按照现行契税优惠政策，依据购房套数、房屋面积两个维度执行差异化优惠税率，法定契税基准税率区间为 3% 至 5%，各地在这个区间内确定本地基准税率，同时针对首套、二套住房出台优惠税率，第三套及以上住房一般不再享受住房优惠税率，直接按照当地法定基准税率征收契税，套数认定是以购房家庭在购房所在地的住房登记套数作为判定依据，缴税环节由不动产登记中心税务窗口或者线上税务申报通道完成核算，计税基础一般为房屋成交价格，也就是不含增值税的交易价款，购房者可以在网签之后、办理不动产权证之前完成契税申报缴纳。

分档税率核心对照表

表格

套数认定相关要点

• 套数认定范围：一般限定在购房所在城市 / 属地不动产登记系统内，家庭名下已经登记的住房套数
• 家庭认定口径：购房人、配偶以及未成年子女，合并计算家庭住房套数
• 认定时点：以契税申报缴税时点，不动产登记系统查询到的住房登记状态为准
• 非住宅性质房产（商铺、公寓等）不计入住房套数认定，统一按非住宅契税规则计税

契税申报办理步骤

1. 完成房屋网签备案，取得网签合同，确认交易不含增值税计税价格
2. 准备材料：购房人身份证、户口本、婚姻证明、网签合同、不动产查询证明（家庭住房套数查询单）
3. 前往不动产大厅税务窗口或者当地电子税务局提交契税申报
4. 税务系统调取家庭住房套数，对照第一第二第三套房契税的税率规则匹配对应档位
5. 系统核算契税应纳税额，完成税费缴纳，获取契税完税凭证
6. 凭完税凭证继续办理不动产转移登记、不动产权证书

业务深度要点清单

• 首套、二套优惠政策只针对住宅类房屋，商业办公类房产不享受该套数优惠
• 部分城市政策执行细则会有本地补充规定，套数查询口径、面积认定以属地税务机关口径为准
• 契税应纳税额计算公式：契税应纳税额 = 计税价格 × 对应第一第二第三套房契税的税率
• 同一家庭如果购买第三套住宅，不管面积大小，不再拆分 90㎡上下的优惠档位
• 契税优惠是以家庭为单位享受，不是个人单独认定

整体来看，第一第二第三套房契税的税率核心区分就是首套二套可以享受面积分档优惠，第三套及以上住宅取消优惠，执行当地法定基准税率，办理申报时税务部门会查询家庭住房套数，自动匹配对应的税率档位，购房者提前开好住房套数查询单，就可以提前测算需要缴纳的契税金额。

【相关 FAQ】

问题 1：第一第二第三套房契税的税率，外地的房子会算进套数认定里面吗？

回答 1：第一第二第三套房契税的税率认定，多数城市只核算购房本地家庭名下住宅，外地已经持有的住宅一般不计入本次套数判定，具体以属地税务机关认定口径为准。

问题 2：第一第二第三套房契税的税率，第三套住宅可以申请首套优惠吗？

回答 2：第一第二第三套房契税的税率政策里，第三套住宅不再适用首套和二套改善住房优惠，不能享受 1%、1.5%、2% 的优惠档位，按当地法定基准税率征收。

问题 3：第一第二第三套房契税的税率，90 平以上的第二套房税率是多少？

回答 3：第一第二第三套房契税的税率规则中，90㎡以上的第二套住宅，对应的优惠契税税率为 2%。

问题 4：第一第二第三套房契税的税率，公寓是否按照这个套数税率执行？

回答 4：第一第二第三套房契税的税率优惠仅针对住宅，公寓属于非住宅，不按照第一第二第三套房的住宅分档税率，统一执行非住宅对应的契税计税规则。

【数据来源】

[2026-10-25]（第一第二第三套房契税的税率是多少）财政部 国家税务总局 住房城乡建设部契税优惠政策公开文件 各地税务机关公开办税指引汇总

【免责申明】

本文内容仅作为业务知识科普参考，不构成税务申报办理建议，第一第二第三套房契税的税率、套数认定口径、计税细则全部以属地税务机关正式公告、办税窗口现场核定结果为准。