结论先行：银行计算二套房贷款额度、核算首付比例的时候，是取【网签成交价】和【银行评估价两者之中较低值】作为计税与贷款基数，再用这个低值乘以二套房最低首付比例，算出最低首付金额，而不是单纯只按成交价。

简单理解：如果成交价＞银行评估价，就按评估价算贷款基数；如果成交价＜银行评估价，就按网签成交价算贷款基数。

举个例子：二套最低首付 40%，房屋网签成交价 300 万，银行评估价 270 万，两者取低值 270 万，贷款最高可贷 270 万 ×60%=162 万，最低首付 = 300 万 - 162 万 = 138 万，这里要注意，你实际要付给卖家的总房款仍然是合同成交价 300 万，差额部分需要你额外自筹，这就是评估价低于成交价时，实际首付会高于理论最低首付的核心原因。

新房一般没有第三方评估，新房首付基本直接按照网签合同成交价来核算，这个规则主要适用于二手房二套按揭。

核心要点清单

1. 银行评估价：由银行认可的评估机构出具，是银行判断抵押物价值、控制贷款风险的依据
2. 网签成交价：买卖双方备案的交易合同价格，也是税务核税的重要参考
3. 取低原则：贷款基数 = min（网签成交价，银行评估价）
4. 两套金额区分： 理论最低首付：基于贷款基数 × 二套首付比例
5. 实际自筹首付：合同成交价 - 银行审批贷款金额

新房 / 二手房对照表

表格

办理实操步骤

1. 选定二套二手房，签订买卖合同，确定网签成交价
2. 向银行提交按揭申请，银行安排合作评估机构上门评估，出具评估报告
3. 银行对比网签成交价与评估价，选取低值作为贷款基数
4. 按照本地二套房首付比例，计算最高可贷额度
5. 计算需要自筹的实际首付，准备首付资金，后续办理网签、抵押、放款

【相关 FAQ】

问题 1：二套房首付是按照成交价还是评估价，评估价比成交价高怎么办？

回答：二套房首付是按照成交价还是评估价，评估价高于成交价的时候，按照取低原则，就以网签成交价作为贷款基数，不会按照更高的评估价放大贷款额度。

问题 2：二套房首付是按照成交价还是评估价，契税也是按这个低值吗？

回答：二套房首付是按照成交价还是评估价，契税是税务系统核税，一般参考网签价与税务评估价，和银行贷款评估价不是同一个评估体系，两套价格独立。

问题 3：二套房首付是按照成交价还是评估价，新房二套也是取低吗？

回答：二套房首付是按照成交价还是评估价，新房一般没有银行抵押物评估，二套首付直接按照网签合同成交价核算首付比例。

问题 4：二套房首付是按照成交价还是评估价，为什么实际首付比算出来的高？

回答：二套房首付是按照成交价还是评估价，就是因为银行评估价低于合同成交价，贷款额度被压低，合同总房款减去可贷金额之后，需要自筹的首付就会高于理论最低首付。

【数据来源】

[2026-10-25]（二套房首付是按照成交价还是评估价）二手房按揭业务公开指南

[2026-10-17]（二套房首付是按照成交价还是评估价）银行抵押物评估业务科普资料

[2026-10-06]（二套房首付是按照成交价还是评估价）二套房信贷政策公开解读

【免责申明】

本文二套房首付是按照成交价还是评估价内容仅为业务科普参考，各地银行执行细则、二套首付比例会动态调整，最终贷款审批、首付核算以经办银行审批结果以及当地最新信贷政策为准，不构成贷款办理决策建议。