副标题：国内主流商品房网签备案按建筑面积计价，部分地区试点套内计价

核心正文

核心结论：目前国内绝大多数城市新建商品房，备案单价、总房价，都是按照建筑面积（建面）计算；建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积，公摊包含电梯井、楼道、大堂、设备间、公共走廊等公共区域。少数城市已经推行按套内建筑面积计价试点，也就是单价、总价直接按套内面积核算，不再把公摊折算进单价里面，二手房市场挂牌报价，两种报价方式都存在，挂牌可以标注建面单价，也可以标注套内单价，但是正式网签合同，依然要以当地现行规定为准。

计算公式：

✅ 按建筑面积计价：房屋总房价 = 建筑面积 × 建面单价

✅ 按套内面积计价：房屋总房价 = 套内建筑面积 × 套内单价

✅ 换算参考：套内单价 ≈ 建面单价 ÷ 套内得房率，得房率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积

两种计价方式对照

表格

深度要点

1. 不动产不动产权证书上面登记的面积，依旧是建筑面积，就算合同采用套内计价，权证登记不会改成只登记套内；
2. 物业费、契税、维修基金，很多城市也是按照建筑面积作为计费 / 计税基数，这点要重点注意，就算房价改成套内计价，税费物业费不一定同步改成套内；
3. 二手房对比房价的时候，不能直接拿建面单价和套内单价直接对比，一定要换算，否则很容易误判价格高低；
4. 房改房、老公房，原始房改售房，当年大多也是按建筑面积核算售房价格。

FAQ

问题 1：房价计算方式是按建面还是套内面积，新房网签默认是哪一种？

回答：房价计算方式是按建面还是套内面积，绝大多数城市新房网签默认按建筑面积计价，少数试点城市执行套内建筑面积计价，以当地住建部门政策为准。

问题 2：房价计算方式是按建面还是套内面积，契税是按建面还是套内算？

回答：房价计算方式是按建面还是套内面积，契税计税依据是房屋成交总价款，面积认定一般采用不动产权证登记的建筑面积，不是套内面积。

问题 3：房价计算方式是按建面还是套内面积，二手房挂牌套内单价怎么换算建面单价？

回答：房价计算方式是按建面还是套内面积，建面单价 = 套内单价 × 套内建筑面积 ÷ 建筑面积，也就是套内单价除以得房率。

数据来源

[2026-10-25] 商品房销售管理办法、各地住建部门商品房计价相关公开政策

[2026-09-30] 不动产登记、契税征收相关公开规定

免责申明

本文内容仅作为房产计价科普参考，各地计价试点政策、税费执行细则存在地域差异，具体以当地住建、税务、不动产登记机构最新官方规定为准，不构成购房决策建议。