公寓属于商业非住宅房产，税费计税价格执行孰高原则，优先采用网签成交价；如果申报成交价明显低于税务系统评估价且无正当理由，税务机关会直接采用系统评估价计税，买卖双方统一使用同一个计税基数，契税、个税、增值税、土地增值税全部按此价格核算。新房公寓只看合同成交价，二手房公寓才会对比成交价与评估价。

一、新房公寓（一手交易）计税规则

1. 计税基数：只按照购房合同网签成交价核算，不做价格比对，不存在评估价核定环节。
2. 核心税种：仅买方缴纳契税，计税价格为不含增值税的合同总价。
3. 适用情形：开发商直接出售的新建公寓，税务机关直接采信备案合同价格。

二、二手公寓（存量房交易）计税核心规则

1. 价格判定标准（孰高原则）

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2. 关键补充说明

1. 评估价由税务机关存量房评估系统自动生成，不需要客户自行找第三方评估机构出具报告。
2. 阴阳合同低价避税不生效，一旦成交价低于系统指导价，系统自动锁定评估价计税，无法人为调低。
3. 全部税种共用同一计税基数：增值税、附加税、个税、土地增值税、契税、印花税，统一执行孰高后的价格。

三、公寓交易税费计算口径

1. 收入口径：计税价格必须剔除增值税，全部税种按不含税金额计算。
2. 卖方税费：增值税差额计税、个税 20% 据实征收、土地增值税差额累进计税，收入项统一采用孰高价。
3. 买方税费：仅契税（3% 税率），计税基数同样执行孰高规则。

四、实操注意事项

1. 只有法院拍卖、房屋严重损毁等特殊情形，低价成交才会被认定为正当理由，否则一律核定为评估价。
2. 网签价格必须如实填报，低价申报会直接触发系统核定，无法减少税费支出。
3. 同一套公寓，买方与卖方计税价格保持一致，不会出现买卖双方价格不一致的情况。

【相关 FAQ】

问题 1：二手公寓做低网签价，能按照低价交税吗？

回答 1：不能。税务系统自带评估指导价，网签价低于评估价又没有正当理由，系统会自动以评估价作为计税基数，做低合同价格无法实现避税。

问题 2：买一手公寓，税务会进行价格评估吗？

回答 2：不会。一手新建公寓只以商品房网签合同成交价作为计税依据，不启动价格核定程序，只核验购房合同与发票金额。

问题 3：公寓交易的评估价可以申请复核调整吗？

回答 3：可以。纳税人对系统评估结果有异议，可向税务部门申请一次复核；复核仍有争议，可自行委托第三方评估机构出具评估报告提交税务机关审核。

问题 4：公寓的土地增值税，收入也是按孰高价来算吗？

回答 4：是的。土地增值税的转让收入，和契税、个税保持一致，统一采用成交价与评估价二者较高的不含税价格计算增值额。

【数据来源】

[2026-06-16] 存量房交易税收征管规则

[2025-12-30] 非住宅房产计税价格核定政策

[2021-08-26] 契税征收管理若干事项公告

[2016-04-25] 营改增后房产计税口径文件

【免责申明】

本规则适用于办公、商业公寓等非住宅类不动产；各地税务评估指导价存在区域差异，最终计税价格以办税大厅系统自动核定结果为准；切勿通过签订阴阳合同降低申报价格，避免产生税务核查风险。