核心结论：夫妻之间房产过户分两大类，一类是婚内更名（婚姻还存续，加名 / 减名 / 换名，也叫夫妻析产更名），另一类是离婚之后析产过户（凭离婚证、离婚协议或者法院判决书办理产权变更），两种办理手续、证件不一样。如果这套房子还在银行抵押、有未结清按揭，绝大多数情况需要先取得贷款银行同意，办理抵押变更或者结清解押之后，不动产登记中心才可以受理过户，夫妻婚内更名一般免征契税，但是登记工本费、相关业务费用按窗口标准收取。

两类过户所需证件对照表

表格

详细办理手续流程

1. 前置核查 先查询房屋状态，确认是否存在抵押、查封，有按揭抵押的，提前联系贷款银行，确认是否支持抵押变更，部分银行要求结清贷款注销抵押之后，才能办理产权更名。
2. 准备申请材料 婚内更名准备夫妻更名约定；离婚析产准备已经在民政局备案的离婚协议，或者法院生效裁判文书，文书里面要明确写明这套房产归属哪一方。
3. 双方到场申请 夫妻双方共同到不动产登记中心窗口提交申请，填写不动产登记申请书，提交全套证件原件核验，部分地区支持线上政务平台预审预约。
4. 窗口审核登记 登记部门审核材料，核验婚姻关系、产权归属约定，符合条件受理业务，缴费之后制作新的不动产权证书。
5. 出新证 + 抵押后续处理 领取新不动产权证，如果银行同意抵押变更，同步办理抵押权人对应的抵押信息变更登记。

重点要点拆解

1. 婚内更名特点 婚姻存续期间夫妻之间更名，属于夫妻财产约定变更，不属于普通二手房买卖，一般不需要缴纳契税，和正常二手房交易税费不一样。
2. 离婚析产特点 凭离婚协议或者法院判决书办理析产过户，同样属于析产变更，区别于买卖过户，办理的时候建议优先使用已经备案的离婚协议，或者已经生效的法院裁判文书，权属约定清晰，窗口受理更顺畅。
3. 有按揭的关键限制 房子还抵押在银行，不动产登记中心不能直接办理产权人变更，因为原抵押是对应原产权人，必须银行出具同意产权变更、继续保留抵押的书面同意函，也就是抵押变更，否则只能提前还贷解押之后再过户。
4. 不能单方办理 不管婚内更名还是离婚析产，原则上需要双方共同到场，只有拿到已经生效法院判决书，部分地区可以由单方凭判决书单独申请办理。

补充说明

夫妻之间房产过户核心区分是婚内更名还是离婚析产，最大卡点一般是房屋还有银行抵押，提前跟银行确认抵押变更政策，准备好婚姻证明、产权归属书面文件，双方到场就可以在不动产登记窗口办理。

【相关 FAQ】

问题 1：夫妻之间房产过户需要什么手续和证件，房子还有贷款可以直接更名吗？

回答 1：夫妻之间房产过户需要什么手续和证件，有未结清按揭抵押，需要贷款银行出具同意产权变更的书面材料，办理抵押变更，银行不同意的话需要结清贷款解押之后才能办理更名。

问题 2：夫妻之间房产过户需要什么手续和证件，婚内更名要交契税吗？

回答 2：夫妻之间房产过户需要什么手续和证件，婚内夫妻更名属于析产变更，一般免征契税，只收取登记工本费。

问题 3：夫妻之间房产过户需要什么手续和证件，离婚之后凭离婚协议过户还需要另一方到场吗？

回答 3：夫妻之间房产过户需要什么手续和证件，多数窗口要求双方共同到场，如果持有生效法院判决书，可以单方凭判决书申请办理。

【数据来源】

[2026-10-25]（不动产登记暂行条例 夫妻析产登记相关规定）自然资源主管部门公开规范

[2026-08-30]（夫妻更名、离婚析产不动产登记办事指南）不动产登记中心公开办事指引

【免责申明】

本文内容仅作为办事参考，不构成登记审批承诺，材料清单、抵押变更要求、税费口径以当地不动产登记中心以及贷款银行最新规定为准。