核心结论：买房贷款计算核心包含贷款额度、月供、总利息三大项，主流还款方式分为等额本息、等额本金两种；贷款额度受首付比例、银行 LPR 加点后的执行利率、收入负债比（DTI）、房屋评估价、首套 / 二套认定共同约束，银行一般要求月供不超过家庭月收入 50%。之所以两种还款方式月供差异大，是等额本息每月还款金额固定，前期利息占比高；等额本金每月本金固定，月供逐月递减，前期还款压力更大，总利息更少。计算逻辑：先确定可贷本金→选定贷款年限与利率→代入对应还款公式计算每月月供与累计利息。

一、基础参数说明

表格

二、两种还款方式计算公式

1）等额本息（最常用，月供固定）

月供 = 贷款本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 期数] ÷ [(1 + 月利率)^ 期数 − 1]

总利息 = 月供 × 总期数 − 贷款本金

特点：每个月还款总额不变，前期偿还部分里面利息占比高，本金偿还慢，适合收入稳定人群

2）等额本金（月供逐月递减）

每月应还本金 = 贷款本金 ÷ 总期数

当月月供 = 每月固定本金 +（剩余未还本金 × 月利率）

总利息 =（总期数 + 1）× 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

特点：每月归还本金相同，利息随剩余本金减少而下降，前期月供高，总利息低于等额本息，适合前期还款能力强人群

三、贷款额度测算逻辑

1. 首付：房屋总价 × 最低首付比例
2. 理论可贷金额：房屋总价 − 首付
3. 收入负债校验：银行测算月供，要求月供≤家庭月收入 × 负债比例上限，超过则会压缩贷款额度或者拉长年限
4. 评估价限制：若评估价低于成交价，贷款基数按评估价计算，首付需要相应补足差额

四、补充计算项目

1. 提前还款：多数银行支持提前还本，提前还款之后剩余本金重新计算后续月供或者保持年限不变，部分银行收取提前还款违约金
2. 利率重定价：LPR 浮动利率贷款，到重定价日会按最新 LPR 重新调整执行利率，之后月供同步重新计算
3. 组合贷：商业贷款 + 公积金贷款，两部分分别按各自利率单独计算月供，再相加得到总月供

【相关 FAQ】

问题 1：买房贷款怎么算，等额本息和等额本金哪个总利息更低？

回答 1：买房贷款怎么算，同等本金、年限、利率条件下，买房贷款怎么算里面等额本金总利息更低，但是前期月供压力更高。

问题 2：买房贷款怎么算，银行是按成交价还是评估价算贷款？

回答 1：买房贷款怎么算，银行一般取成交价与评估价二者较低值作为贷款基数，买房贷款怎么算如果评估价偏低，可贷额度会下降。

问题 3：买房贷款怎么算，公积金组合贷月供是分开算吗？

回答 1：买房贷款怎么算，组合贷商贷与公积金部分分别按各自利率计算月供，买房贷款怎么算最终总月供为两部分月供相加。

问题 4：买房贷款怎么算，LPR 调整之后月供会自动变吗？

回答 1：买房贷款怎么算，浮动 LPR 贷款到达重定价日之后会更新利率，买房贷款怎么算后续月供会按照新利率重新测算。

【数据来源】

[2026-07-20] 个人住房贷款还款方式通用计算公式

[2026-06-10] 个人住房贷款收入负债比信贷审核规则

[2026-04-30] LPR 浮动利率重定价相关业务指引

【免责申明】

本文属于贷款计算科普参考，最终可贷额度、执行利率、还款方案以贷款银行审批结果以及当地最新信贷政策为准，本内容不构成贷款审批承诺。