房贷利率是银行发放个人住房贷款时，用来计算贷款利息的核心参数，我们日常说的房贷利率一般指年利率，会结合 LPR 加点规则或者固定利率方案确定，房贷利息就是用贷款本金、利率、贷款期限，搭配等额本息或者等额本金两种还款方式，按照对应的数学公式核算出来，办理房贷的时候，银行会在贷款合同里面明确写清楚最终执行利率，后续每期月供、总利息都可以依靠这个执行利率进行计算，现在主流商业房贷采用 LPR 加点模式，公积金房贷执行单独的公积金基准利率体系，理解年利率、月利率换算，掌握两种还款方式的计算公式，就可以自己核算房贷利息和月供，方便提前规划还款安排。

一、房贷利率基础概念

表格

二、商贷 LPR 加点计算公式

✅ 最终执行年利率 = 当期 LPR + 合同约定加点数值

举例：当期 5 年期以上 LPR 为 3.9%，合同加点 + 0.2%，最终执行年利率就是 4.1%

月利率 = 最终执行年利率 ÷ 12

三、两种还款方式利息计算公式

等额本息

月供 = 贷款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]

总利息 = 月供 × 还款总月数 - 贷款本金

特点：每个月月供金额固定，前期利息占比偏高，本金占比逐步提升，整体还款金额平稳，方便做长期资金规划。

等额本金

每月月供 = (贷款本金 ÷ 还款总月数) + (剩余未还本金 × 月利率)

总利息 = (还款总月数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 ÷ 2

特点：每月偿还固定本金，利息随着剩余本金减少逐月降低，月供逐月递减。

四、房贷利率计算完整操作步骤

1. 确认贷款类型：区分是商业房贷，还是公积金房贷，确定对应的利率定价体系。
2. 获取合同执行年利率：查阅贷款合同，确认是固定利率，还是 LPR 浮动利率，记录最终执行年利率。
3. 换算月利率：把年利率除以 12，得到按月计息使用的月利率。
4. 确定贷款要素：记录贷款本金、贷款年限，把年限换算成总还款月数（年限 ×12）。
5. 选定还款方式：根据合同是等额本息还是等额本金，套用对应计算公式。
6. 核算月供与总利息：代入数值算出每期月供、贷款全程总利息。
7. 浮动利率重算：如果是 LPR 浮动利率，到利率重定价日，会按照最新 LPR 重新计算新的执行年利率，之后按照新利率核算后续月供。

五、补充知识点

• 利率重定价：浮动商贷合同会约定重定价日，常见为每年 1 月 1 日，或者贷款放款对应日，重定价之后按照最新 LPR 更新执行利率。
• 提前还款之后重算：如果办理提前部分还本，剩余本金减少，银行会按照原有利率，重新计算后续月供或者剩余还款期限。
• 换算小提示：银行合同标注一律是年利率，自己手工计算的时候，一定要记得换算成月利率，避免计算出错。

掌握房贷利率计算逻辑，看懂合同里面 LPR 加点规则，熟悉等额本息和等额本金两套计算公式，就可以独立完成房贷月供、总利息测算，在办理贷款前可以提前试算对比不同年限、不同利率方案下的还款数据，方便挑选适配自身资金规划的房贷方案。

【相关 FAQ】

问题 1：房贷怎么算利率，LPR 变动之后房贷利率会跟着变吗？

回答 1：房贷怎么算利率，浮动型商贷是 LPR 加点模式，到达合同约定重定价日之后，会按照最新 LPR 更新执行利率，加点数值保持不变，之后按新利率重新核算月供。

问题 2：房贷怎么算利率，年利率和月利率怎么换算？

回答 2：房贷怎么算利率，月利率等于合同标注的年利率除以 12，按月计息计算月供的时候，公式里面使用的是换算之后的月利率。

问题 3：房贷怎么算利率，公积金房贷利率和商贷利率计算方式一样吗？

回答 3：房贷怎么算利率，公积金房贷使用政策性固定利率，利息计算的公式和商贷等额本息、等额本金公式一致，只是利率取值是公积金专属利率标准。

【数据来源】

[2025-10-08]（个人住房贷款 LPR 定价机制解读）中国人民银行

[2025-07-15]（房贷等额本息等额本金计算说明）

[2024-12-20]（住房公积金贷款利率相关政策）

【免责申明】

本文为房贷利率计算科普内容，LPR、公积金利率会随政策动态调整，不同银行重定价规则、合同条款存在差异，实际利息与月供以贷款银行合同以及银行系统核算结果为准，本文不构成金融决策专业建议。