简单来说，回迁房就是征地拆迁的时候，拆迁方按照拆迁补偿安置协议，给被拆迁人安置分配的住宅，也常叫拆迁安置房，核心来源是原有房屋被征收拆迁之后，用新建安置房源对原住户进行回迁安置，和市场化对外销售的商品房不一样，回迁房前期是安置属性，需要等项目完成首次登记，安置户才能办理个人分户不动产权证，很多地区对回迁房会设置上市交易年限，满足政策要求之后，才可以像普通二手房一样正常网签过户。

回迁房核心特点

• 取得依据：凭拆迁补偿安置协议、选房确认单分配房号，安置对象是原被拆迁家庭
• 土地性质：有国有出让、国有划拨两种常见类型，土地性质会影响后续交易是否需要补缴土地出让金
• 产权阶段：分为未办证、已办证两个阶段，未办证阶段只有安置协议，还没有个人不动产权证
• 交易限制：多数城市设置限售期，限售期内不能正常办理不动产转移登记过户
• 共有属性：安置协议上登记多名安置人口，房屋一般属于家庭共有产权

回迁房和商品房对比表

表格

回迁房办证与交易关键流程

安置选房→面积补差结算→项目竣工验收、完成大证首次登记→安置户提交安置协议、选房单、补差票据申请分户办证→取得不动产权证→满足当地上市年限要求→签订买卖合同、网签、缴税、不动产转移登记过户。

【相关 FAQ】

问题 1：什么是回迁房，回迁房没拿到不动产权证可以买卖吗？

回答 1：什么是回迁房，未办理个人不动产权证的回迁房，还没有完成分户产权登记，无法正常办理不动产过户，交易存在产权登记限制。

问题 2：什么是回迁房，划拨土地回迁房过户要补缴土地出让金吗？

回答 1：什么是回迁房，如果回迁房土地是国有划拨性质，上市交易的时候，一般需要按当地规定补缴土地出让金。

问题 3：什么是回迁房，回迁房有多个安置人员怎么办？

回答 1：什么是回迁房，安置协议内多名安置人员属于共有产权，后续办证、出售的时候，需要全部产权人统一意见配合办理。

问题 4：什么是回迁房，回迁房拿到证之后和商品房完全一样吗？

回答 1：什么是回迁房，满足上市条件并且完成过户之后，新业主取得的不动产权证书，产权登记效力和普通商品房二手房一致，但是原始房源来源是拆迁回迁安置。

【数据来源】

[2026-10-25]（回迁房产权登记办事科普）

[2026-10-16]（征收安置房屋上市交易相关规定）住建部门公开法规

[2026-09-15]（回迁房与商品房区分问答）

【免责申明】

本文内容仅作为什么是回迁房概念科普参考，各地回迁房上市年限、土地出让金、分户办证政策会随官方文件动态调整，实际办理请以当地不动产登记、税务、住建部门最新官方规定为准，不构成任何交易承诺。