二手房怎么上税，核心是在存量房过户环节，按照税务部门规定，区分买方、卖方各自应税项目，根据房屋是否满二、满五唯一、房屋面积、买方首套 / 二套资格，核算契税、个人所得税、增值税及附加，准备全套交易资料，到不动产税务窗口或者线上税务系统申报缴税，缴清税款之后再办理不动产过户。二手房税费是存量住宅交易固定环节，计税基数一般以税务系统核定计税价与合同成交价两者孰高来确定，提前分清买卖双方税费项目，提前核算总成本，签约的时候就可以明确税费承担约定，避免过户阶段产生分歧。

一、主要税费项目对照表

表格

契税常用参考税率（普通住宅）

• 首套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 1.5%
• 二套：90㎡及以下 1%；90㎡以上 2% （各地政策存在微调，以当地税务现行标准为准）

二、申报缴税完整步骤

1. 签订存量房买卖合同，确认交易价格
2. 准备申报资料：买卖双方身份证、不动产权证、买卖合同、家庭住房情况查询证明、原购房发票 / 原契税票（差额计税需要）
3. 税务窗口 / 线上税务端口提交申报，税务系统核定计税价格
4. 系统自动核算各项税费，打印税单
5. 按约定承担方缴纳税款，取得完税凭证
6. 凭完税凭证，进入不动产转移登记过户环节

三、关键概念说明

• 满二：不动产权登记时间满 2 年，满足之后增值税及附加可以免征
• 满五唯一：产权登记满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税可以免征
• 首套 / 二套认定：以购房家庭在购房所在地住房套数查询结果认定，直接影响契税税率

四、签约约定要点

存量房合同里面可以书面约定：各项税费是卖方承担、买方承担，还是各自承担，所有约定以书面合同为准，后续缴税按合同约定执行。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房怎么上税，契税是买方交吗？

回答 1：二手房怎么上税，契税法定纳税义务人是买方，税率根据房屋面积和家庭购房套数来确定。

问题 2：二手房怎么上税，满五唯一有什么优惠？

回答 2：二手房怎么上税，满五唯一可以免征个人所得税，是二手房交易很重要的税费优惠条件。

问题 3：二手房怎么上税，计税价是按合同价吗？

回答 3：二手房怎么上税，税务会核定计税价格，一般取合同成交价和税务核定计税价孰高作为计税基数。

【数据来源】

[2026-10-07]（存量住宅二手房交易税费申报指引）

[2026-08-30]（二手房契税个税增值税政策解读）不动产政务媒体

[2026-07-23]（二手房过户缴税办理流程规范）房产科普媒体

【免责申明】

本文内容仅作为二手房怎么上税参考方案，税费税率、优惠政策、计税规则以当地税务局、不动产登记中心现行政策以及现场核定结果为准。