新房契税是购买新建商品房办理不动产权证前需要缴纳的财产税，计税基数一般为购房不含增值税的成交价格，税率按照家庭住房套数、房屋建筑面积分档执行优惠税率，不属于首套 / 二套优惠范围则按法定 3% 征收。原因是国家针对个人购买家庭住房设置差异化优惠政策，核心判断两个关键要素：家庭名下住房套数、房屋建筑面积，同时要注意，是按不含增值税房价计算，不是直接用合同总价；缴纳时点通常在网签之后、办理不动产登记之前，由税务部门征收。

一、现行个人住房契税优惠税率表

表格

✅ 计算公式：应纳契税 = 不含增值税成交价格 × 适用税率

二、关键认定要点

1. 家庭套数认定口径：一般以购房人、配偶以及未成年子女，在购房所在地不动产登记系统查询的住房套数为准
2. 计税价格：优先按商品房买卖合同成交价格，剔除增值税；如果申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权核定计税价格
3. 房屋性质区分：住宅享受上面优惠税率；商业、办公、车位等非住宅，不享受住宅优惠，统一按 3% 征收
4. 缴纳时间：多数城市要求交房办证前申报缴纳，也有城市支持网签后提前申报，以当地税务窗口规定为准

三、办理缴纳步骤

1. 完成商品房网签，拿到网签合同
2. 准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、购房发票
3. 税务窗口 / 线上税务平台提交申报，查询家庭住房套数
4. 系统核算契税金额，完成缴款，获取契税完税凭证
5. 凭完税凭证继续办理不动产登记

FAQ

问题 1：新房契税是按合同总价直接算吗？

回答 1：新房契税不是直接按含税合同总价，是按照不含增值税的成交价格乘以适用税率计算。

问题 2：新房二套房 90 平以上契税是多少？

回答 2：新房属于家庭第二套改善住房，面积大于 90㎡，契税优惠税率是 2%。

问题 3：新房公寓契税也能享受首套优惠吗？

回答 3：新房公寓如果属于非住宅性质，不能享受住宅契税优惠，统一按 3% 征收契税。

问题 4：新房契税什么时候交？

回答 4：新房契税一般在办理不动产权登记之前申报缴纳，部分城市支持网签后提前缴纳，以当地税务部门要求为准。

数据来源

财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税〔2016〕23 号）

免责声明

本文为政策科普参考，各地执行细则、套数认定口径、申报渠道存在差异，最终以购房所在地税务局最新政策与窗口核定结果为准，不替代税务机关正式征税决定。