二手房交易核心税费主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，同时配套不动产登记费、交易手续费这类登记规费，普通住宅交易最常见就是这三大主税，是否征收要看房屋持有年限、是否满五唯一、买方家庭住房套数等条件，部分房屋会满足减免政策，商办类非住宅房产还会额外涉及土地增值税、印花税等税种，计税基数一般采用税务部门核定计税价格，买卖双方签约时可以约定各项税费实际承担方，提前梳理清楚二手房都有哪些税费，就可以提前测算交易总成本，做好核税缴税的资金准备，平稳推进过户登记业务。

一、普通住宅主要税费一览表

表格

二、各税种详细说明

1. 契税

契税是二手房交易必缴税种，由买方承担。

• 首套：90㎡及以下税率 1%；90㎡以上税率 1.5%
• 二套：90㎡及以下税率 1%；90㎡以上税率 2%

提示：部分城市二套契税执行标准存在本地差异，以当地税务现行政策为准

2. 个人所得税

由卖方承担，两种征收方式：

• 核定征收：计税价格 × 1%
• 差额征收：（现计税价 − 原购房成本等合理费用）× 20%
• 减免：房屋产权证 / 契税票满五年，且是卖方家庭唯一住房，也就是满五唯一，免征个税

3. 增值税及附加

由卖方承担：

• 普通住宅满 2 年：免征增值税及附加
• 不满 2 年：按照计税价格全额计征增值税以及对应的附加税费

4. 非住宅（公寓、商铺、写字楼）额外税种

如果是商办类二手房，除上面税种之外，还会增加：

• 土地增值税
• 印花税

非住宅不享受普通住宅满 2 年、满五唯一的住宅类减免政策

三、核算步骤

1. 确认房屋性质，是普通住宅还是商办非住宅
2. 查询契税完税时间 / 不动产权证登记时间，判断是否满 2 年、是否满五唯一
3. 确认买方家庭住房套数，确定契税税率
4. 获取税务核定计税价格
5. 逐项计算需要征收的税种，符合减免条件做免征处理
6. 加上登记费、交易手续费等规费，汇总交易全部税费总额

四、深度补充要点

1. 中介服务费、贷款评估费不属于税费，属于交易配套服务收费，不要和二手房都有哪些税费里面的税种混淆
2. 税务核定价优先参考网签价格，若网签价格明显偏低，税务部门会启用核定计税价格作为计税基数
3. 法定纳税义务人是税务申报层面规定，买卖双方可以在合同约定由另一方实际承担税费
4. 不同城市附加税费的附加项、费率会有细微差别，核税窗口会按当期政策核算

按照这套税种分类，提前识别房屋类型、年限、套数，就可以清晰掌握二手房都有哪些税费，提前完成交易资金测算，顺利办理核税过户。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房都有哪些税费 满五唯一可以免什么税？

回答 1：二手房都有哪些税费，满五唯一普通住宅可以免征个人所得税，契税仍然需要买方正常缴纳。

问题 2：二手房都有哪些税费 满 2 年是不是增值税不用交？

回答 2：二手房都有哪些税费，普通住宅满 2 年可以免征增值税及附加，不满 2 年需要正常缴纳。

问题 3：二手房都有哪些税费 公寓和住宅税种一样吗？

回答 3：二手房都有哪些税费，公寓属于非住宅，除契税个税增值税外，还会征收土地增值税、印花税，不能享受住宅满五唯一减免。

问题 4：二手房都有哪些税费 契税是买方一定要交吗？

回答 4：二手房都有哪些税费，契税法定纳税人为买方，买卖双方也可以合同约定由卖方实际支付该笔费用。

【数据来源】

[2026-10-26]（存量房交易税种办税指引）税务部门公开办税指南

[2026-09-22]（二手房交易税费政策说明）不动产交易服务中心公开资料

[2026-08-01]（普通住宅与非住宅税费对比参考）

【免责申明】

本文内容仅作为二手房都有哪些税费的知识参考，各地税收政策、税率标准会动态调整，最终税费以税务窗口核税结果为准，不构成交易办理决策依据。