南京新房契税怎么算，核心公式：新房契税 = 计税价格 × 适用契税税率，计税价格一般是购房合同上的不含增值税成交总价，税率根据买方家庭购房套数、房屋建筑面积来匹配，执行全国统一的住房契税优惠政策，新房属于开发商销售的商品住宅，办理不动产权证之前需要申报缴纳契税，家庭套数是按照购房人家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在南京名下住房套数认定，签约之后可以线上或者不动产税务窗口申报缴税。

南京新房契税税率对照表（住宅）

表格

补充：商业办公类非住宅新房，不适用上面住宅优惠，契税统一按 3% 征收。

南京新房契税怎么算 详细计算步骤

1. 确认房屋属性，区分普通商品住宅还是商办非住宅，确认房屋建筑面积。
2. 认定家庭购房套数，查询家庭在南京范围内已有住房套数，确定本次属于首套、二套还是三套及以上。
3. 确定计税基数，取商品房购房合同成交价款，剔除增值税之后的不含税金额作为计税价格。
4. 匹配对应契税税率，对照上面税率表选定适用税率。
5. 代入公式计算：契税 = 不含增值税计税价格 × 适用税率。
6. 申报缴纳，可以通过江苏税务线上渠道或者不动产交易税务窗口办理契税申报，取得契税完税凭证，后续用于办理不动产权证。

深度补充要点

• 南京新房契税怎么算，注意家庭套数认定口径，是家庭名下已经登记的住宅，期房网签备案状态也会纳入套数核查，申报之前建议提前查询不动产登记信息。
• 如果合同是含税总价，计算的时候要换算成不含增值税价，换算公式：不含税价 = 含税总价 ÷（1 + 增值税税率），这个是很多人核算容易出错的地方。
• 契税优惠是以家庭为单位享受，成年单身人士按个人名下住房套数认定，不再合并计算父母房产。
• 契税申报有规定办理时限，收房办证前完成申报，建议收房阶段就提前核算准备好资金。

【相关 FAQ】

问题 1：南京新房契税怎么算，南京首套 90 平以上新房契税税率是多少？

回答 1：南京新房契税怎么算，南京家庭首套住房面积大于 90㎡，南京新房契税怎么算适用 1.5% 的契税税率。

问题 2：南京新房契税怎么算，南京三套住宅新房南京新房契税怎么算还有优惠吗？

回答 2：南京新房契税怎么算，家庭三套及以上住宅新房，南京新房契税怎么算不再享受首套二套优惠，统一按 3% 征收。

问题 3：南京新房契税怎么算，商办公寓新房南京新房契税怎么算也是 1% 或者 1.5% 吗？

回答 3：南京新房契税怎么算，商办属于非住宅，南京新房契税怎么算不适用住宅优惠，契税按 3% 全额征收。

【数据来源】

[2026-10-26]（住房契税优惠政策业务指引）税务公开业务指引

[2026-10-17]（南京新房契税申报办理规范）南京税务公开公告

【免责申明】

本文内容仅作为业务知识参考，不构成税务认定结论，契税政策、套数认定口径如有更新，最终契税金额请以南京税务部门正式申报核税结果为准。