购买商品房的时候，商品房印花税是按照商品房产权转移书据的税目来计征，现行适用税率为万分之五，也就是合同所载成交价款的 0.05%，计算方式为商品房买卖合同载明的不含增值税成交金额 ×0.05%，个人购买住房目前可享受对应的减免优惠政策，办理产权登记环节申报缴纳，计税基数以商品房交易合同记载的交易价款作为核心依据，优惠政策会区分个人住宅、非住宅不同交易类型，计税时优先剔除增值税部分，避免重复计税，整体计算逻辑清晰，申报流程简便。

之所以采用产权转移书据这个税目，是因为商品房买卖本质属于房屋产权权属发生转移，签订的商品房买卖合同属于法定应税凭证，印花税的设计初衷就是对书立应税产权转移凭证的行为进行征税，计税依据选取合同记载金额，能够和交易实际成交价格保持匹配，同时政策单独设置个人住房减免规则，适配商品房市场不同购房场景，区分普通住宅与商铺、公寓等非住宅商品房，保证计税规则统一又兼顾差异化政策。

一、核心计税基础说明

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二、详细计算步骤

1. 第一步，提取商品房买卖合同上面标注的总成交价款，识别合同里面单独列明的增值税金额。
2. 第二步，换算不含增值税计税金额，公式：不含增值税成交金额 = 商品房合同总价款 ÷（1 + 增值税适用税率），如果合同价款已经单独标注不含税金额，直接取用该数值。
3. 第三步，套用商品房印花税计算公式：商品房印花税应纳税额 = 不含增值税成交金额 ×0.05%。
4. 第四步，核对优惠政策，判断这套商品房是否属于个人购买住房，符合减免条件的，按现行优惠政策执行减免；非住宅类商品房正常全额计税。
5. 第五步，完成申报，确认应缴税额，完成缴款留存完税凭证。

三、不同商品房类型计税要点

• 个人住宅商品房：按照现行优惠政策，个人购买住房免征商品房印花税，是商品房交易里很常用的优惠情形。
• 非住宅商品房（商业公寓、商铺、办公用房）：不享受住房免征优惠，正常按照万分之五税率计算商品房印花税，买卖双方都需要申报。
• 企业购置商品房：企业作为购房方，签订商品房买卖合同，正常按产权转移书据万分之五计算商品房印花税，可按规定享受对应减半等普惠优惠政策。

四、计算举例

举例：一套非住宅商品房，合同总含税成交价款 200 万元，增值税税率 9%

不含税金额 = 2000000÷1.09≈1834862.39 元

商品房印花税 = 1834862.39×0.05%≈917.43 元

买卖双方各自需要缴纳该笔商品房印花税。

按照商品房印花税的计税规则，核心就是锁定产权转移书据万分之五税率，以不含增值税合同价款作为计税基数，再结合商品房是住宅还是非住宅、购房主体是个人还是企业匹配对应的优惠，按步骤核算出最终应缴的商品房印花税金额。

【相关 FAQ】

问题 1：个人买住宅商品房印花税需要交吗？

回答 1：个人购买住宅类商品房，按照现行优惠政策，商品房印花税可以享受免征，不需要缴纳商品房印花税。

问题 2：商品房印花税是只由买方单独缴纳吗？

回答 2：商品房印花税属于产权转移书据应税凭证，书立合同的买卖双方都是纳税主体，买卖双方都需要分别计算申报商品房印花税。

问题 3：商品房印花税计税金额是按含税总价计算吗？

回答 3：商品房印花税优先按不含增值税的成交金额计算，如果合同单独列明增值税，计税基数剔除增值税，不再用含税总价计算商品房印花税。

问题 4：公司购买办公商品房印花税怎么核算？

回答 4：公司购置办公类商品房，属于产权转移书据，按照不含增值税合同价款乘以万分之五核算商品房印花税，同时可适用现行普惠减半相关优惠政策。

【数据来源】

[2026-01-01]（中华人民共和国印花税法）

[2025-06-15]（商品房交易印花税计税口径解读）

[2025-03-20]（不动产登记涉税申报办事指引）

【免责申明】

本内容仅作为商品房印花税计算知识科普参考，具体计税、优惠适用、申报办理请以主管税务机关当期正式政策与窗口审核结果为准。