结论

二手房首付比例，核心是按家庭住房套数来认定，分为首套房、二套房，同时还要结合银行评估价计算，不是直接按网签成交价乘比例，很多城市已经下调首套、二套最低首付比例，各地政策存在差异，最终以当地银行和住建部门现行执行标准为准。

原因

1. 银行放贷是按照房屋评估价作为贷款基数，贷款金额 = 评估价 × 可贷成数，首付 = 总成交价格−可贷款金额，所以经常会出现实际首付比例，比政策最低比例更高的情况
2. 套数认定分两种口径，一种是认房，一种是认房又认贷，不同城市执行口径不一样，会直接决定你按首套还是二套算首付
3. 二手房如果房屋评估价低于真实成交价，差价部分需要买方额外补足，这部分也算进首付资金里面
4. 组合贷（商贷 + 公积金），首付比例要同时满足商贷和公积金两边最低首付要求，取更高标准

步骤

1. 先自查家庭名下现有住房套数、过往住房贷款记录，确认属于首套还是二套认定
2. 委托银行认可评估机构，做二手房房屋评估，拿到正式评估价
3. 查询所在城市当前首套、二套最低首付政策，确认银行执行标准
4. 计算可贷额度：评估价 × 最高可贷成数
5. 计算首付金额：成交总价 − 银行可贷金额
6. 额外预留税费、中介费用等其他交易资金，和首付分开做资金规划
7. 提交贷款申请，银行审核通过之后，按约定支付首付，走后续网签过户流程

结论

二手房首付没有全国统一固定数值，首套、二套有政策最低门槛，实际首付还要看银行评估价，评估价偏低会抬高实际首付，办理前先确认本地套数认定政策 + 房屋评估价，就能算出准确首付金额。

【相关 FAQ】

Q1：二手房首付是多少比例，是按成交价还是评估价算贷款？

A：二手房首付是多少比例，银行贷款基数是房屋评估价，不是直接按成交总价，评估价低于成交价时，差额需要买方自行补足。

Q2：二手房首付是多少比例，之前有房贷已经结清还算二套吗？

A：二手房首付是多少比例，要看城市是认房还是认房又认贷，认房又认贷的城市，之前房贷结清有贷款记录，有可能按二套认定首付比例。

Q3：二手房首付是多少比例，组合贷首付比例怎么定？

A：二手房首付是多少比例，组合贷需要同时满足商贷和公积金贷款最低首付要求，两项里面要求更高的那个，作为最终首付标准。

Q4：二手房首付是多少比例，首套最低首付每个城市都一样吗？

A：二手房首付是多少比例，首套最低首付属于地方调控政策，不同城市标准不一样，要以本地最新政策和经办银行执行口径为准。

【数据来源】

住建部信贷政策公开文件、商业银行个人住房贷款业务规则、各地住房公积金管理中心贷款政策公开资料

【免责申明】

本文仅为一般性政策解读，首付比例会随楼市调控动态调整，套数认定、评估规则、银行审批标准存在差异，不构成贷款审批承诺，实际首付与贷款额度以银行最终审批结果为准。