商品房包销合同，是房地产开发企业和包销方签订的商事合同，开发商把指定范围商品房，在约定包销期限内，交由包销方负责对外销售，双方提前约定包销基价、销售溢价收益分配、包销期限、销售完成后的剩余房源处置安排，包销方按照合同约定开展推广、客户对接、销售推介等相关销售服务，包销期满之后，按照合同约定处理剩余房源，这份合同属于开发商与包销方之间的内部合作协议，购房客户最终签订的商品房买卖合同，签约主体仍然是开发商与购房人。商品房包销是房地产销售领域一种合作销售模式，开发商通过包销合同，把指定房源的销售推广工作委托给具备销售运营能力的包销方，双方通过基价加溢价分成的方式分配销售收益，包销合同重点约定销售周期、定价权限、推广责任、结算方式、期满剩余房源处理规则，它和普通商品房代销合同有区别，包销合同一般会约定包销期满未售完房源的处置安排，是包销模式的核心特征。

一、商品房包销合同核心要素对照表

表格

二、合同执行完整流程

1. 开发商和包销方前期洽谈，确认包销房源范围、基价、分成比例、包销周期，达成合作意向。
2. 双方正式签署商品房包销合同，把全部合作条款书面固定，明确各自权责。
3. 包销方启动销售推广工作，开展客户接待、房源推介，对接意向购房客户。
4. 购房客户和开发商签订正式商品房买卖合同，房款按照合同约定路径收取。
5. 销售回款之后，双方按照包销合同开展对账，核算基价回款与销售溢价。
6. 按合同约定完成溢价收益结算支付。
7. 包销期限到期，统计剩余未售房源，按照商品房包销合同约定的处置方案执行。

三、相关业务要点

• 商品房包销合同属于开发商与包销方的合作协议，对外网签、商品房买卖合同的签约主体依旧是开发企业。
• 合同里面需要清晰写明定价权限，包销方对外报价规则按照合同约定执行。
• 销售回款、对账、结算节点建议设置明细条款，方便双方按期核对数据。
• 包销方需要具备对应的房地产销售相关经营资质，符合属地行业管理要求。

什么是商品房包销合同，本质就是开发商和包销方针对指定商品房，约定包销基价、溢价分成、销售周期与期满剩余房源处置的合作销售合同，合同把双方销售合作权责完整书面约定，是包销销售模式的核心法律文书。

【相关 FAQ】

问题 1：什么是商品房包销合同，它和普通代销合同有什么区别？

回答 1：什么是商品房包销合同，商品房包销合同一般会约定包销期满剩余房源处置安排，普通代销合同大多只提供销售推介服务，没有期满剩余房源处置的相关约定，这是两者核心区分点。

问题 2：什么是商品房包销合同，买房人是和包销方签购房合同吗？

回答 2：什么是商品房包销合同，商品房包销合同是开发商和包销方之间的合作协议，购房客户最终签署商品房买卖合同，签约主体仍然是房地产开发企业。

问题 3：什么是商品房包销合同，溢价分成是写在这份合同里面吗？

回答 3：什么是商品房包销合同，销售溢价分配比例、结算方式，都是商品房包销合同的核心条款，直接写在合同文本里面，作为双方收益结算依据。

【数据来源】

[2026-09-25]（什么是商品房包销合同 合同概念详解）住建政务公开平台

[2026-08-10]（商品房包销合同相关业务规范）各地住建部门业务指引

[2026-06-01]（商品房销售合作合同说明）政务服务网

【免责申明】

本文内容基于公开房地产销售业务指引整理，各地商品房包销合同相关监管细则存在地区差异，相关业务办理以属地住建部门最新官方要求为准，本文仅作业务参考，不替代官方业务指引。