副标题：按首套、二套、房屋面积区分税率，讲清计税基数与核算要点

首段结论

南京二手房契税由买方承担，计税核心是区分家庭首套住房、二套住房，同时结合房屋建筑面积确定适用税率；计税基数优先采用税务系统核定计税价格，如果申报网签价低于税务核定价，将按照税务核定价格作为计税基数，计算公式统一为：契税 = 计税价格 × 适用税率。

一、契税税率对照表

表格

补充说明：三套及以上住房，契税一般按 3% 征收，非住宅类房产契税统一按 3% 执行。

二、深度要点拆解

1、家庭套数认定口径

套数认定是以购房家庭（夫妻双方 + 未成年子女）在南京市范围内名下住房套数进行判定，查询不动产登记系统住房记录，认定为首套还是二套，不是只看这套房子之前有没有贷款。

2、计税价格规则

税务部门设有存量房交易计税评估系统，网签申报价格如果低于系统基准核定价，税务窗口会启用核定计税价，所有契税计算都以这个核定价格为准，不是单纯按照买卖合同成交价计算。

3、实操测算步骤

1. 确认购房家庭在南京名下住房套数，判定首套 / 二套
2. 确认二手房建筑面积，匹配对应契税税率
3. 到税务窗口预审，确认最终税务核定计税价格
4. 套用公式：契税 = 计税价格 × 税率，算出契税金额
5. 过户办税环节完成契税申报缴纳，取得契税完税凭证

4、容易混淆知识点

• 契税只跟买方家庭套数、房屋面积挂钩，和房屋是否满二、满五唯一无关，满二满五影响的是增值税、个税，不改变契税税率
• 继承、赠与、买卖属于不同交易方式，契税征收口径和二手房买卖有区别，本文仅针对二手房买卖交易

FAQ

Q1：南京二手房契税怎么算，二套 90 平以上契税是 2% 吗？

A：南京二手房契税怎么算，南京家庭二套住房，建筑面积 90㎡以上，契税适用税率为 2%。

Q2：南京二手房契税怎么算，契税是卖方交还是买方交？

A：南京二手房契税怎么算，二手房买卖交易中契税法定纳税人为买方，由买方申报缴纳。

Q3：南京二手房契税怎么算，网签价低是不是契税就一定更低？

A：南京二手房契税怎么算，如果网签申报价格低于税务系统核定价，会按照税务核定价格计税，不会单纯按照低网签价计算。

Q4：南京二手房契税怎么算，满五唯一会减免契税吗？

A：南京二手房契税怎么算，满五唯一减免的是个人所得税，契税不享受减免，依旧按照首套或者二套对应税率正常征收。

数据来源

国家契税相关税收政策、南京市税务局存量房交易办税公开指引、南京不动产交易办税公开说明

免责声明

本文仅为契税计算科普参考，税收政策如有调整，最终契税金额以南京税务窗口正式核算结果为准，不构成购房决策建议。