商品房交易当中大家口头常说的商品房购置税，正式税种名称是契税，商品房购置税怎么计算，是以商品房计税价格作为基数，结合家庭购房套数、房屋建筑面积，匹配对应的契税税率来计算，计税价格一般选取购房合同成交价款，或者税务系统存量评估价格两者之中较高的数值，商品房购置税计算公式为：商品房购置税（契税）= 计税价格 × 适用税率，一手新建商品房办理不动产权登记的时候申报缴纳，商品房购置税怎么计算，会根据首套、二套住宅以及 90 平方米面积档位执行优惠税率，非住宅类商品房按照对应法定税率计税，整个计税流程在不动产办税窗口或者线上税务申报渠道完成，税务机关最终出具正式完税凭证。

商品房购置税（契税）税率对照表

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商品房购置税计算核心要点

1. 计税价格确认 如果购房合同价款里面单独列明增值税，商品房购置税可以按照不含增值税的价款作为计税基数，若合同没有单独拆分增值税，就按合同总价款核算，税务系统会对申报价格进行校验。
2. 套数认定口径 家庭购房套数是按照购房人家庭名下在购房所在地已经登记的住房套数进行认定，认定结果直接决定商品房购置税适用哪一档优惠税率。
3. 面积判定依据 商品房购置税税率档位划分参考不动产权证登记的建筑面积，不是套内使用面积，选房核算的时候要以建面数值对照 90㎡分界标准。
4. 申报缴纳节点 一手商品房是在办理不动产登记之前申报缴纳商品房购置税，完税之后才能继续推进办证流程。

商品房购置税计算办理步骤

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补充说明

商品房购置税怎么计算，本质就是契税的计税方式，住宅类享受分级优惠，非住宅商品房不适用住宅优惠档位，不同地区对于三套及以上住房契税税率执行口径会有本地征管规定，签约之后可以提前做税费预审，提前估算商品房购置税金额，方便安排资金，最终应缴税额以税务机关出具的正式税单为准。

【相关 FAQ】

问题 1：商品房购置税怎么计算，首套 90 平以上商品房购置税税率是多少？

回答 1：商品房购置税怎么计算，首套住宅建筑面积 90㎡以上，商品房购置税适用 1.5% 税率，用计税价格乘以 1.5% 就能算出商品房购置税金额。

问题 2：商品房购置税怎么计算，商品房购置税是按套内面积还是建筑面积判定档位？

回答 2：商品房购置税怎么计算，商品房购置税判定税率档位使用的是不动产权证登记的建筑面积，不是套内使用面积。

问题 3：商品房购置税怎么计算，非住宅商品房能不能享受住宅商品房购置税优惠？

回答 3：商品房购置税怎么计算，非住宅商品房不适用住宅分级优惠政策，商品房购置税按照非住宅对应的法定税率计算。

问题 4：商品房购置税怎么计算，合同里面增值税单独列明，商品房购置税计税基数怎么选？

回答 4：商品房购置税怎么计算，商品房买卖合同单独列明增值税时，商品房购置税可以按不含增值税价款作为计税基数计算。

【数据来源】

[2026-10-27]（契税暂行优惠政策计税规则）国家税务总局

[2026-10-18]（新建商品房契税申报业务指引）税务部门公开办税文件

[2026-09-20]（家庭住房套数认定口径说明）不动产办税公开指引

【免责申明】

本文内容仅作为信息参考，不构成办税相关建议，商品房购置税（契税）税率、套数认定、计税口径以税务主管部门最新正式政策以及办税窗口核定结果为准，办理业务请以税务机关正式答复为准。