回迁房完成不动产权证之后，上市买卖交易的税费规则和普通二手房基本一致，主要涉及契税、个人所得税、增值税及附加，同时还会有不动产登记费等相关规费，是否享受满二、满五唯一减免政策，是以契税完税日期或者不动产权证登记日期孰先计算，设置这套税费体系是为了统一存量住房交易税收征管口径，办理的时候第一步确认回迁房是否已经取得不动产权证，第二步核算房屋持有年限，判断是否满足满二、满五唯一条件，第三步区分买方、卖方各自承担的税费项目，第四步按照税务系统核定的计税价格计算各项税费，第五步到税务窗口申报缴税，之后办理过户登记，最终完成整套回迁房买卖税费申报缴纳流程。

一、回迁房买卖税费项目对照表

表格

二、各项税费详细说明

1、契税（买方缴纳）

契税是回迁房买卖买方核心税种，按照家庭购房套数、房屋建筑面积适用不同税率：

• 首套住房：90㎡及以下，税率 1%；90㎡以上，税率 1.5%
• 二套住房：90㎡及以下，税率 1%；90㎡以上，税率 2%

备注：部分城市二套契税政策有差异，以当地税务现行政策为准

2、个人所得税（卖方缴纳）

两种核算方式：

1. 核定征收：计税价格 × 核定征收率（常见 1%）
2. 差额征收：（本次计税价 − 原购置成本、合理税费）×20% ✅ 满足满五唯一（持有满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房），可以免征个人所得税

3、增值税及附加（卖方缴纳）

• 不满 2 年：全额征收增值税，同时附带城建税、教育费附加等附加税费
• 满 2 年普通住宅：增值税及附加免征

4、不动产登记费

属于行政规费，办理不动产权过户换证的时候收取，一般由买方承担，按当地不动产登记中心公示标准收取。

三、完整办理计算步骤

1. 前置确认：确认回迁房已经办理不动产权证，符合上市交易条件
2. 时间认定：调取原回迁房契税完税凭证、不动产权证登记日期，计算持有年限，判断满二、满五唯一
3. 计税价格核定：税务部门根据系统评估，确定本次交易计税价格
4. 分项计算：分别计算契税、个税、增值税及附加
5. 区分承担方：买卖双方按约定确认税费承担，常规是买方契税，卖方个税、增值税
6. 申报缴税：到不动产交易税务窗口提交资料申报，完成缴款取得完税凭证
7. 过户登记：凭完税凭证办理不动产权转移登记

四、补充要点

• 回迁房如果还没有办理不动产权证，是不能正常走存量房过户缴税流程的
• 满二、满五的起算时间，是原回迁安置取得产权证或者契税完税时间，不是回迁安置协议签订时间
• 除税费之外，交易还可能产生中介服务费，该项不属于税费，属于市场服务费用

【相关 FAQ】

问题 1：回迁房买卖要交哪些税，回迁房和普通二手房税费一样吗？

回答 1：回迁房买卖要交哪些税，取得不动产权证之后上市交易，回迁房买卖的契税、个税、增值税及附加税费规则，和普通二手房基本一致，同样适用满二、满五唯一的减免政策。

问题 2：回迁房买卖要交哪些税，满五唯一可以免什么税？

回答 2：回迁房买卖要交哪些税，满足满五唯一的回迁房买卖，可以免征个人所得税，同时如果持有满 2 年，增值税及附加也可以免征，买方依旧需要缴纳契税。

问题 3：回迁房买卖要交哪些税，没有产权证的回迁房可以缴税过户吗？

回答 3：回迁房买卖要交哪些税，未取得不动产权证的回迁房，无法正常办理存量房交易过户以及税费申报，需要先完成产权办理之后，才可以进行回迁房买卖税费申报过户。

【数据来源】

[2025-10-24]（存量住房交易税收政策解读）国家税务总局地方税务局政务公开平台

[2025-08-22]（回迁安置房上市交易税费办事指引）不动产交易中心

【免责申明】

本文回迁房买卖税费相关内容仅作知识参考，各地税收政策、税率、减免口径以当地税务部门最新正式规定为准。