二手房营业税标准是什么，核心结论：现在二手房交易已经完成营改增，原来的 “营业税” 已经被增值税替代，日常大家口语还习惯叫二手房营业税，官方正式名称是增值税及附加。核心判定条件就是看房屋是否满 2 年，以不动产权证登记日期或者契税完税凭证日期，按照孰早原则起算。不满 2 年的住宅对外出售，按照计税价格全额征收增值税；满 2 年的普通住宅，可以免征增值税，同时随增值税附带征收城建税、教育费附加、地方教育附加，也就是大家常说的增值税附加，法定纳税主体是卖方，实务交易合同也可以约定由买方承担。之所以很多人还叫营业税，是营改增之前老政策名称延续下来的习惯叫法，现在税务窗口办理交易，系统征收的税种已经是增值税，不再单独征收营业税。

一、二手房增值税（原营业税）标准对照表

表格

计算公式参考：

全额增值税 = 计税价格 ÷（1+5%）×5%

附加税费跟着增值税税额同步计算

二、二手房增值税核算详细执行步骤

1. 确定起算时间 查看不动产权证登记时间、契税票完税时间，两个时间取较早的一个，判断房屋是否满 2 年。
2. 确认房屋性质 区分普通住宅、非普通住宅、商办类非住宅，不同性质适用政策不一样。
3. 确定计税价格 对比网签价格和税务核定价，按照孰高原则作为计税基数。
4. 判断是否满足减免 满 2 年普通住宅，直接免征增值税及附加；不满足条件，按公式计算增值税 + 附加。
5. 确认合同约定 查看买卖合同，确认增值税是卖方承担，还是合同约定买方承担。

三、重点说明事项

1. 营改增是全国统一政策，目前交易大厅不再征收营业税，所有书面税单、完税凭证上面税种写的是增值税。
2. 满 2 年的判定，契税票和产权证日期孰早，这个是税务通用认定规则。
3. 非普通住宅满 2 年差额征收政策，不同城市细则有差别，办理前以当地税务窗口现行政策为准。
4. 增值税减免和满五唯一的个税减免是两套独立优惠，不要混淆，满五唯一主要是免个人所得税。

掌握二手房营业税标准是什么之后，就清楚老的营业税已经替换成增值税，核心看房屋是否满 2 年，满 2 年普通住宅免征，不满 2 年全额按 5% 征收，附带征收附加税费。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房营业税标准是什么，现在还收营业税吗？

回答 1：二手房营业税标准是什么，营改增之后已经不再征收营业税，现在正式税种是增值税，大家口语习惯仍然叫营业税。

问题 2：二手房营业税标准是什么，满 2 年就可以全部免吗？

回答 1：二手房营业税标准是什么，满 2 年普通住宅可以免征增值税及附加，如果是非普通住宅，部分城市是差额征收，不是全免。

问题 3：二手房营业税标准是什么，满 2 年是按房产证时间算吗？

回答 1：二手房营业税标准是什么，是不动产权证登记日期和契税完税日期，按照孰早原则来判定是否满 2 年。

问题 4：二手房营业税标准是什么，这个税是买方交还是卖方交？

回答 1：二手房营业税标准是什么，法定纳税义务人是卖方，但是二手房交易实务中，可以在买卖合同里面约定由买方承担。

【数据来源】

[2026-10-27]（二手房营业税标准是什么 营改增后增值税标准详解）税务部门营改增房产交易公开政策

[2026-10-24]（二手房增值税征收政策专栏）房产交易行业资讯平台

【免责申明】

本文内容仅作为二手房营业税标准是什么的通用政策参考，非普通住宅、商办房源差额征收细则各地存在差异，实际税费以不动产交易税务窗口最终核算为准，本文不构成购房交易决策建议。