核心结论：二手房贷款计算分为两大模块，第一是可贷额度计算（先确定贷款本金），第二是月供计算（等额本息、等额本金两种主流还款方式），二手房可贷额度是以成交价和银行评估价孰低值，乘以对应首套 / 二套可贷成数，得到贷款本金，再按照贷款年限、年利率计算月供。

一、可贷额度计算公式

可贷基数 = MIN（网签成交价，银行评估价）

贷款本金 = 可贷基数 × 可贷成数

首付 = 房屋成交总价 − 贷款本金

举例：成交价 200 万，评估价 190 万，首套可贷 7 成

可贷基数 = 190 万，贷款本金 = 190 万 ×70%=133 万

首付 = 200 万−133 万 = 67 万

二、月供计算公式

1）等额本息（每月月供金额相同）

月供 = 贷款本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 − 1]

月利率 = 年利率 ÷ 12

还款月数 = 贷款年限 × 12

✅特点：每月还款固定，前期利息占比高，本金还得慢，适合收入稳定人群

2）等额本金（每月本金固定，月供逐月递减）

每月固定本金 = 贷款本金 ÷ 还款月数

当月月供 = 每月固定本金 +（剩余未还本金 × 月利率）

✅特点：前期月供高，总利息更少，适合前期还款能力强人群

三、核心参数对照表

表格

四、计算实操步骤

1. 取得银行评估价，对比网签成交价，确定可贷基数
2. 根据首套 / 二套政策，确定可贷成数，算出贷款本金
3. 确认贷款年限、执行年利率，换算月利率
4. 选定等额本息 / 等额本金，代入公式计算月供、总利息
5. 校验：总利息 = 全部月供之和−贷款本金

【相关 FAQ】

问题 1：二手房贷计算方法是什么，二手房和新房月供计算公式一样吗？

回答 1：二手房贷计算方法是什么，月供计算公式是一样的，差别只在于二手房贷计算的时候要先取评估价和成交价孰低作为贷款基数。

问题 2：二手房贷计算方法是什么，等额本息和等额本金哪个总利息低？

回答 2：二手房贷计算方法是什么，同等本金、年限、利率下，等额本金总利息更低，二手房贷计算两种方式可以根据自身还款能力选择。

问题 3：二手房贷计算方法是什么，房龄会影响这个计算吗？

回答 3：二手房贷计算方法是什么，房龄会限制最长贷款年限，年限变了，二手房贷计算出来的月供也会跟着变化。

问题 4：二手房贷计算方法是什么，公积金二手房贷计算公式一样吗？

回答 4：二手房贷计算方法是什么，公积金贷款月供公式相同，只是利率使用公积金贷款利率，同样需要评估价核定可贷额度。

【数据来源】

[2026-10-27] 个人住房按揭贷款计息规则

[2026-09-30] 二手房抵押评估与可贷额度计算规范

[2026-08-31] 公积金住房贷款等额本息等额本金计算说明

【免责申明】

本文公式为通用计算方法，仅作测算参考，最终可贷额度、利率、年限以银行 / 公积金中心审批结果为准，不构成贷款审批承诺。