二手房过户费主要由契税、个人所得税、增值税及附加这三大核心税费，再加登记费等少量登记类费用组成，计算基数一般以税务部门核定的计税价格为准，不是单纯只看网签成交价，同时会结合房屋是否满二、满五唯一、买方家庭住房套数，来判定是否可以享受税费减免，买卖双方可以提前准备原契税票、原购房发票、不动产权证、家庭住房查询证明，提前测算二手房过户费，做好资金规划，在税务申报窗口完成核算缴款，取得完税凭证之后，才可以继续办理不动产转移登记业务。

二手房过户费项目对照表

表格

详细分项说明

契税（买方核心税费）

✅ 首套住宅：面积 90㎡及以下，税率 1%；面积 90㎡以上，税率 1.5%

✅ 二套住宅：面积 90㎡及以下，税率 1%；面积 90㎡以上，税率 2%

✅ 计算公式：契税 = 税务核定计税价格 × 适用税率

✅ 认定依据：买方家庭名下住房套数，需要开具家庭住房查询证明

个人所得税（卖方核心税费）

✅ 两种核算方式：①核定征收：计税价格 × 1%；②查实征收：（本次计税价 − 原购置成本 − 合理税费）×20%

✅ 满五唯一：原产权起算时间满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房，个税免征

✅ 起算时间：原契税完税填发日期、原不动产权证登记日期，取较早一项

增值税及附加

✅ 满 2 年普通住宅：免征增值税及附加

✅ 不满 2 年：按全额征收增值税，同时附带城建税、教育附加等附加税费

✅ 起算时间同样是原契税票或者原不动产权证登记日期，取较早时间

不动产登记费

住宅类不动产转移登记按件收取固定登记费用，属于过户登记环节的行政收费，金额较低，在不动产登记窗口办理业务时一并缴纳。

补充说明

评估费一般是贷款审批阶段银行评估房屋产生，不属于税务过户必缴税费；交易手续费很多城市已经取消，不再收取，是否收取以当地最新政策为准，各项费用承担方只是市场常规约定，最终可以在存量房买卖合同里面由买卖双方自行约定。

测算操作清单

✅ 第一步：查询房屋原契税票、原不动产权证登记日期，判定是否满二、满五

✅ 第二步：开具卖方家庭住房查询证明，确认是否满足满五唯一

✅ 第三步：开具买方家庭住房查询证明，确认首套 / 二套，确定契税税率

✅ 第四步：确认税务核定计税价格

✅ 第五步：逐项计算契税、个税、增值税及附加、登记费，汇总得到二手房过户费总额

整体来看，二手房过户费是怎么算的，核心就是根据套数、房屋年限、是否唯一住房，匹配对应的税率与减免政策，以税务核定计税价作为基数逐项计算，提前测算可以清晰掌握过户成本，保障税务申报顺利完成。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房过户费是怎么算的，满五唯一可以省哪些费用？

回答 1：二手房过户费是怎么算的，满五唯一可以免征个人所得税，是二手房过户费里面重要的减免项。

问题 2：二手房过户费是怎么算的，满二是减免增值税吗？

回答 2：二手房过户费是怎么算的，普通住宅满 2 年可以免征增值税及附加，是二手房过户费核算的关键减免条件。

问题 3：二手房过户费是怎么算的，计税价格是网签价吗？

回答 3：二手房过户费是怎么算的，以税务部门核定计税价格作为核算基数，二手房过户费计算不完全等同于网签成交价。

【数据来源】

[2026-10-25]（存量房交易办税指引）税务部门公开办税文件

[2026-10-08]（不动产登记收费标准通知）不动产登记中心

[2026-09-05]（存量房买卖合同税费约定示范文本）政务服务平台

【免责申明】

本文内容仅作为税费测算科普参考，各地税收优惠口径、计税价格认定规则会动态调整，二手房过户费最终以税务窗口核算结果为准，不构成税费缴纳承诺。