南京二手房税收怎么征收，是在二手房过户环节，按交易计税价格，区分买卖双方应承担税种，分别征收契税、个人所得税、增值税及附加，计税价格一般取网签价与税务系统核定评估价两者较高值，税种适用标准会结合房屋是否满两年、是否满五年且唯一住房、买方首套或者二套、房屋面积这些条件判定，先完成网签，确认房屋持有年限与住房套数情况，再核对买方购房套数和房屋面积，对照对应税率算出各项税费金额，备齐材料到税务窗口或者线上税务渠道申报，完成税款缴纳取得完税凭证，之后继续办理不动产过户，就完成南京二手房税收征收申报缴纳全部流程。

一、二手房主要税种总览表

表格

二、契税征收细则（买方）

1. 首套住宅

• 面积≤90㎡：税率 1%
• 面积＞90㎡：税率 1.5%

1. 第二套住宅

• 面积≤90㎡：税率 1%
• 面积＞90㎡：税率 2%

非住宅性质二手房，契税统一按 3% 征收，不享受住宅优惠税率

三、个人所得税征收细则（卖方）

• 普通住宅同时满足满五年 + 卖方家庭唯一住房，个人所得税免征
• 不满足满五唯一，两种征收方式可选： 方式 1：按核定征收，计税价格 ×1% 方式 2：按差额征收，（本次计税价 - 原购房成本 - 合理税费）×20%

四、增值税及附加征收细则（卖方）

• 住宅持有满 2 年，增值税及附加免征
• 住宅持有不满 2 年，按计税价格全额征收增值税及附加

五、申报征收办理步骤

1. 二手房完成网签备案
2. 核验房屋不动产权证，确认房屋持有年限、卖方家庭住房套数
3. 确认买方购房套数、房屋建筑面积
4. 税务系统调取核定计税价格，对比网签价，确定最终计税基数
5. 逐项核算契税、个税、增值税及附加应缴金额
6. 提交身份证、网签合同、原购房发票、原契税票等材料申报
7. 缴纳税款，打印完税凭证
8. 凭完税凭证办理不动产过户登记

六、补充说明

• 满两年、满五年时间，一般按照原契税完税时间或者不动产权证登记时间，按孰先原则认定
• 计税价格由税务系统核定，当申报网签价格明显偏低，税务部门会启用核定评估价作为计税基数
• 除税收之外，过户还有不动产登记费等行政收费，不属于税收范畴

【相关 FAQ】

问题 1：南京二手房税收怎么征收，满五唯一可以免个税吗？

回答 1：南京二手房税收怎么征收，住宅满足满五年并且是卖方家庭唯一住房，个人所得税可以免征，其他税种依旧按对应规则正常申报征收。

问题 2：南京二手房税收怎么征收，首套 90 平以上契税税率是多少？

回答 2：南京二手房税收怎么征收，买方首套住宅建筑面积大于 90 平方米，契税税率为 1.5%，以不含增值税计税价格作为基数计算。

问题 3：南京二手房税收怎么征收，不满两年住宅增值税怎么收？

回答 3：南京二手房税收怎么征收，住宅持有不满 2 年，增值税及附加按照计税价格全额征收，满 2 年之后住宅增值税及附加予以免征。

【数据来源】

[2026-09-28]（南京二手房交易税收征收政策）国家税务总局南京市税务局

[2026-08-25]（二手房契税个税增值税征管细则）南京市住房和城乡建设局

[2026-07-21]（二手房计税价格核定规则）南京市不动产登记中心

【免责申明】

本文内容仅供参考，税费征收标准、认定口径会随官方政策更新调整，实际申报征收以税务机关当期审核核定结果为准，不构成任何交易决策依据。