南京二手房大家俗称的营业税，现在已经统一调整为增值税，卖方出售住宅类二手房，增值税按照计税价 ÷(1+5%)×5% 计算，同时随增值税附带征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加也就是增值税附加，个人购买满 2 年的住房对外销售可以享受增值税免征，计税基数由税务部门比对网签价和存量房评估价，取较高数值作为核算基础，提前确认房屋持有年限、房屋性质，就可以准确算出南京二手房营业税也就是增值税相关金额。南京二手房这项税费改革之后，原营业税政策平移为增值税征收体系，征收逻辑、满二减免规则和原营业税核心思路保持一致，很多交易群众习惯继续称呼为营业税，该税种法定纳税主体是卖方，买卖双方可以在合同约定实际承担方，但不会改变法定纳税身份，这套计税规则是南京存量住房转让申报缴税环节的重要组成部分，和个人所得税分开核算，两项税费独立计算。

一、南京二手房营业税（增值税）核心计税表

表格

补充说明：非住宅类二手房，不适用满 2 年免征增值税政策，需要正常核算增值税及附加。

二、满二时间认定口径

满二时间采取孰早原则，不动产权证登记日期，或者原契税完税凭证填发日期，取两者更早的日期开始计算，不是交房时间、贷款放款时间，这个时间节点是判断南京二手房营业税（增值税）是否可以减免的核心判定标准。

三、南京二手房营业税申报办理步骤

1. 整理资料：准备不动产权证、网签合同、卖方身份证、原契税完税凭证、原始购房相关材料，核对房屋登记时间，判定是否达到满二标准。
2. 确定计税基数：税务系统比对网签成交价格与存量房评估价格，取两者较高值作为计税价格。
3. 判断减免资格：区分住宅与非住宅，住宅核对持有年限，满足满二直接免征增值税及附加；不满足满二，代入公式计算增值税。
4. 计算增值税附加：如果需要缴纳增值税，以增值税税额为基数，计算对应的城建税、教育费附加、地方教育附加。
5. 窗口申报缴税：在不动产交易税务联办窗口提交材料，完成申报扣款，取得完税凭证，继续办理不动产过户登记。

四、深度补充要点

南京二手房营业税（增值税）只针对转让环节征收，和契税、个人所得税属于不同税种，契税是买方税种，个人所得税是卖方另一项独立税种，不要把几项税费合并混淆；如果房屋同时不满足满二，并且后续还要核算个税，需要分开独立计算，之后汇总全部交易税费。

整体梳理下来，南京二手房营业税现在实质就是增值税，核心就是满二免征，未满二按照 5% 征收率换算计税价之后乘以 5%，同步附带增值税附加，提前确认房屋是否满二、是住宅还是非住宅，就能清楚掌握这项税费的收取方式。

【相关 FAQ】

问题 1：南京二手房营业税是不是现在已经改名叫增值税？

回答 1：南京二手房营业税已经完成营改增，现行征收的是增值税，大家日常口语仍然习惯叫做南京二手房营业税，征收方式延续原来满二减免的核心规则。

问题 2：南京二手房营业税满二之后增值税附加还要交吗？

回答 2：南京二手房营业税对应的增值税如果因为满二免征，增值税附加是跟着增值税同步免征，不需要再单独缴纳增值税附加。

问题 3：南京二手房营业税商铺也要满二才可以免吗？

回答 3：南京二手房营业税如果是商铺这类非住宅，不适用住宅满二免征政策，无论持有多少年，都需要正常申报缴纳增值税以及对应的增值税附加。

问题 4：南京二手房营业税计税价格是网签价吗？

回答 4：南京二手房营业税计税基数是税务系统比对网签价和存量房评估价之后取高值，不是单纯直接使用网签价格计算。

【数据来源】

[2026-04-16]（南京存量住房转让增值税征收政策解读）国家税务总局南京市税务局

[2025-11-13]（二手房交易税费申报业务指引）南京市不动产登记中心

[2025-07-22]（营改增后存量房增值税征收口径说明）江苏省税务局

【免责申明】

本文内容仅作为南京二手房营业税（增值税）收取知识参考，税收政策后续如发生调整，以税务主管部门最新正式公告以及不动产交易窗口现场核定结果为准，实际税费金额受房屋性质、持有年限、核定价等因素影响，本文不构成税务申报、交易签约的专业税务法律意见。