核心结论：现在二手房原 “营业税” 已经营改增，正式名称为增值税及附加，日常大家口语仍然习惯叫营业税，南京住宅二手房核心判定条件是是否满 2 年，满 2 年普通住宅增值税免征；不满 2 年全额征收增值税，附加税随增值税一并征收，计税基数取网签价与税务核定计税价二者较高值。

增值税及附加核算对照表

表格

关键概念

✅ 满 2 年认定：契税完税凭证时间 或者 不动产权证登记时间，孰早原则

✅ 普通住宅认定：南京按照面积、总价等标准判定，非普通住宅满二不是全免增值税，是差额征收

核税办理操作步骤

1. 调取原契税票、不动产权证，确认购房起始时间，判断是否满 2 年。
2. 核验房屋是否属于普通住宅，区分普通 / 非普通住宅。
3. 完成网签，对比网签价与税务最低核定价，取高值作为计税基数。
4. 根据满二、普宅 / 非普宅，选择全额征收、差额征收或者免征。
5. 计算增值税，再核算附加税费，合并得到增值税及附加总额。
6. 税务窗口正式核税，确认税额，缴款取得完税凭证，后续办理过户。

补充要点

• 该税种法定纳税人为卖方，交易合同可以买卖双方协商约定税费实际承担方。
• 商业公寓（40/50 年商办）不适用住宅满 2 年免征政策，按商业房产增值税规则计税。
• 营改增之后已经没有单独 “营业税” 税种，所有核算都按增值税口径，不要混淆旧政策。

【相关 FAQ】

问题 1：南京二手房营业税怎么算，满 2 年是不是就不用交增值税？

回答 1：南京二手房营业税怎么算，普通住宅满 2 年增值税及附加免征；如果是非普通住宅满 2 年，仍然要按差额征收增值税，不是全部免除。

问题 2：南京二手房营业税怎么算，满 2 年时间按房本还是契税票？

回答 2：南京二手房营业税怎么算，采用孰早原则，契税完税时间和不动产权证登记时间，哪个更早就按哪个时间计算是否满 2 年。

问题 3：南京二手房营业税怎么算，计税是按网签价吗？

回答 3：南京二手房营业税怎么算，不是单纯按网签价，如果网签价低于税务系统核定最低计税价，税务会按核定价计税。

【数据来源】

[2026-09-30]（南京存量住宅增值税征收政策）南京税务政务公开平台

[2025-12-15]（南京普通住宅认定与满二免税业务问答）南京住建官网

[2025-11-06]（存量房营改增计税口径公开文件）税务部门公开栏目

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普参考，不构成税务专业意见，南京二手房增值税及附加最终税额以主管税务机关当期政策与窗口核税结果为准。