核心结论：40 年产权属于商业用地性质，对应的是土地使用权年限，不是房屋所有权，房屋本身产权永久属于产权人，等到土地使用权到期之后，按照现行法律规定，优先适用土地使用权自动续期，依法补缴土地出让金；如果因公共利益需要收回土地，会按照规定对地上房屋进行补偿。很多人容易混淆房屋所有权和土地使用权，40 年到期不等于房子被收回，核心处理方向就是续期，或者符合条件的依法征收补偿。

一、基础概念区分

表格

二、到期之后两种处理方式

1、申请土地使用权续期

土地使用权到期前，产权人可以提前向自然资源主管部门提出续期申请，审核通过之后，按照当期公示标准补缴土地出让金，办理土地使用权续期登记，续期完成之后，继续合法使用该宗土地以及地上房屋，可以继续持有、出租、转让这套物业。

要点：续期审批、出让金标准，由属地自然资源部门结合当期规划、地价政策确定。

2、公共利益需要依法收回

如果该地块因为城市规划、公共建设等公共利益需求，政府依法收回土地使用权，会依据相关规定，对地上建筑物、附着物进行评估，给予产权人相应补偿，产权人配合办理注销登记。

三、办理续期实操步骤

1. 临近到期前，产权人携带不动产权证、身份证明，到属地自然资源局不动产登记窗口咨询续期受理要求。
2. 提交书面续期申请，由主管部门结合国土空间规划审核，判断该地块是否允许继续开发使用。
3. 审核通过后，核算土地出让金，按规定完成费用缴纳。
4. 办理不动产权变更登记，更新土地使用权期限，完成续期手续。

四、深度补充要点

1. 40 年商办物业和 70 年住宅性质不一样，70 年住宅是明确自动续期，40 年商业用地续期需要履行申请审批流程，政策细则以当地自然资源主管部门正式文件为准。
2. 续期之前如果房屋存在抵押、查封，需要先行处理相关权利限制，再办理续期业务。
3. 续期完成之后，后续物业仍然可以正常交易过户、抵押贷款，交易时新产权人承接剩余土地使用年限。

相关 FAQ

问题 1：40 年产权到期房子是不是直接作废？

回答 1：商品房 40 年产权到期只是土地使用权到期，房屋所有权仍然归产权人，不会直接作废，优先走续期流程，公共利益收回则按规定补偿。

问题 2：40 年商办续期土地出让金是固定金额吗？

回答 1：商品房 40 年产权后续期的土地出让金，没有全国统一固定标准，由属地自然资源部门根据当期地价、地块情况核算确定。

问题 3：续期申请如果没有通过还可以继续住吗？

回答 1：商品房 40 年产权后续期申请未获批，一般是地块规划调整等公共规划原因，会按照征收补偿相关政策处理，不再继续保留原土地使用权。

问题 4：40 年产权续期可以委托代办吗？

回答 1：商品房 40 年产权续期业务可以委托合规代办机构办理，需要出具正规授权委托书，核心审批仍然由自然资源主管部门审核。

数据来源

[2026-04-23]《中华人民共和国民法典》土地使用权续期相关条款

[2025-12-11] 自然资源部 国有建设用地使用权出让与续期管理相关公开规定

[2025-08-16] 各地不动产登记中心 商业用地到期续期办事指引

免责申明

本文内容仅作为商品房 40 年产权到期相关知识参考，续期审批、出让金标准、补偿政策会随地方规划与政策调整，最终以属地自然资源主管部门正式公告与窗口办理要求为准，本文不构成法律、不动产交易专业意见。