副标题：计税基数、税率标准、计算方式与申报要点

商品房买卖契税，是由买方缴纳的财产税，核心计算公式：契税 = 计税价格 × 适用契税税率。计税价格一般是不含增值税的成交价格，如果申报成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关会按照核定评估价作为计税基数。税率按照家庭住房套数、房屋建筑面积执行优惠税率，新建商品房、二手房住宅都适用这套住宅契税优惠政策，商办类商品房（40/50 年商住、商业用房）不享受住宅优惠，统一按法定 3% 税率征收，签约前可以提前确认家庭套数、房屋性质，提前测算契税金额。

一、住宅商品房契税优惠税率表

表格

备注：部分省市二套优惠政策有单独调整，以当地税务机关当期执行政策为准

二、计税基数说明清单

1. 新建商品房：以购房发票上不含增值税金额作为计税价，不是合同含税总房款
2. 二手房住宅：一般以网签不含税成交价作为计税价；价格偏低不合理时，税务系统核定价优先
3. 商办商品房：不含增值税成交价格，税率固定 3%，无面积、套数优惠

三、计算示例

✅ 例子 1：首套新房，面积 100㎡，不含税总价 120 万

契税 = 1200000 × 1.5% = 18000 元

✅ 例子 2：二套二手房，面积 80㎡，不含税成交价 90 万

契税 = 900000 × 1% = 9000 元

✅ 例子 3：商住公寓商品房，不含税总价 100 万

契税 = 1000000 × 3% = 30000 元

四、申报办理步骤

1. 确认购房家庭住房套数，做家庭住房套数查询
2. 区分房屋是住宅商品房还是商办类商品房
3. 获取不含增值税计税价格
4. 对照税率表选定适用税率，代入公式计算契税
5. 在税务窗口或者线上税务渠道申报，缴款后取得契税完税凭证，作为办证必备材料

五、补充实操要点

• 契税纳税义务人是买方，卖方不需要缴纳契税
• 家庭套数认定，是以购房家庭在本市不动产登记系统登记住房套数为准
• 契税优惠只针对住宅，商住楼、商铺等非住宅商品房不能享受 1%、1.5%、2% 优惠税率
• 如果后期发生退房，符合政策条件可以申请契税退税

【相关 FAQ】

问题 1：商品房买卖契税怎么计算，新房是按合同全款算吗？

回答 1：商品房买卖契税计算，新建商品房是按发票不含增值税价格计算，不是直接按合同含税总房款全额计算。

问题 2：商品房买卖契税怎么计算，商住商品房也能享受首套优惠吗？

回答 1：商品房买卖契税计算，商住、商业类商品房不属于住宅，不能享受住宅首套二套优惠税率，统一按 3% 税率征收。

问题 3：商品房买卖契税怎么计算，二手房申报价太低怎么办？

回答 1：商品房买卖契税计算，如果二手房申报成交价格明显偏低无正当理由，税务机关会采用核定评估价作为计税基数来核算契税。

问题 4：商品房买卖契税怎么计算，契税是卖方交吗？

回答 1：商品房买卖契税，法定纳税义务人是购房买方，由买方申报缴纳契税，卖方不承担契税。

【数据来源】

[2026-10-24]（住宅契税优惠政策文件）财政部 国家税务总局公开税收政策

[2026-10-10]（商品房契税申报办事指引）各地税务部门公开办税指南

[2026-09-15]（不动产登记契税完税凭证要求）不动产登记中心公开业务规范

【免责申明】

本文内容仅作为商品房买卖契税计算科普参考，各地契税执行细则、套数认定规则会随政策更新调整，实际应缴金额以税务机关核定结果为准，不构成税务、购房决策专业建议。