深圳买二手房，住宅主要税费包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费等小额规费，计算核心看三个关键点：房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方家庭购房套数，计税基数采用税务核定计税价（网签价与税务评估价取高值），税费法定承担方和合同约定承担方可以不一致，买卖双方签合同的时候可以协商约定，下面把每一项税费规则、税率、减免条件完整梳理清楚。

税费项目明细表格

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分项深度要点

✅ 契税

契税是买方必交，判断标准是买方家庭在深圳名下住房套数，按家庭（夫妻 + 未成年子女）认定，不是只看个人，房屋面积以不动产权证登记建筑面积为准。

✅ 个人所得税

两种征收方式，优先看税务窗口是否允许选择，差额 20% 适合原值高、增值少的房子，核定 1% 适合原值低、增值高的房子；满五唯一是深圳二手房个税最核心减免条件，起算时间是不动产权证登记日期或者契税完税日期，孰先原则。

✅ 增值税及附加

原来俗称营业税，营改增之后为增值税，住宅满 2 年免征，起算时间同样是产权证登记日或者契税完税凭证孰早，非住宅（公寓、商铺）不适用满二免征，按差额征收 5% 增值税。

✅ 补充说明

如果是商务公寓、商铺这类非住宅二手房，税费规则和普通住宅不一样，会增加土地增值税，计算逻辑更复杂，不能直接套用上面住宅的税率。

计算示例（普通住宅）

例子：首套，面积 85㎡，满五唯一，税务核定价 400 万

契税 = 400 万 ×1%=4 万元

个税免征，增值税免征，登记费 80 元，总税费就是 40080 元

例子：首套，面积 100㎡，不满 2 年，核定价 500 万

增值税 = 5000000÷(1+5%)×5%≈238095 元

契税 = 500 万 ×1.5%=75000 元

个税 = 500 万 ×1%=50000 元

再加附加税费 + 登记费

计算操作步骤

1. 确认房屋性质，区分普通住宅还是商办公寓商铺
2. 查询不动产权证 / 契税完税时间，判断是否满 2 年、是否满五唯一
3. 确认买方家庭在深圳住房套数，确定契税档位
4. 获取税务核定计税价格
5. 逐项计算契税、个税、增值税及附加，加上登记费
6. 按买卖合同约定，确认实际由哪一方支付各项税费

【相关 FAQ】

问题 1：深圳买二手房税费里面满五唯一是什么意思？

回答 1：深圳买二手房税费核算时，满五唯一就是产权证满 5 年并且是卖方家庭唯一住宅，深圳买二手房税费满足这个条件可以免征个人所得税。

问题 2：深圳买二手房税费二套契税是多少？

回答 1：深圳买二手房税费二套住宅契税统一按 3%，深圳买二手房税费二套不再按 90㎡做面积分档。

问题 3：深圳买二手房税费可以全部约定由买方承担吗？

回答 1：深圳买二手房税费法定是卖方承担个税增值税，但是深圳买二手房税费买卖双方可以在合同协商，约定全部由买方承担，属于民事约定。

【数据来源】

[2026-10-27]（深圳存量住宅交易税收政策）国家税收政策公开资料

[2026-10-10]（深圳不动产交易税费办事指引）深圳税务政务科普平台

[2026-09-23]（深圳二手房满二满五认定规则解读）房产交易资讯媒体

【免责申明】

本文内容仅作为深圳买二手房税费计算参考，税收政策、税率、优惠标准如官方后续调整，最终计税金额以深圳税务窗口现场核定结果为准。