现在二手房交易已经不再单独征收营业税，现行是增值税及附加，大家习惯依旧叫营业税，西安二手房增值税及附加，普通住宅满 2 年免征，不满 2 年按照计税价格全额计征，计税基数取网签合同价和税务存量房评估核定价两者的高值，由卖方作为法定纳税义务人，买卖双方可以在合同里面约定实际由哪一方承担，年限认定取契税完税凭证、不动产权证登记时间两者更早日期，计算到过户申报当日，满 24 个月即为满二，非住宅类房源不享受满二免征政策，需要单独按对应的规则计算。

一、西安二手房增值税及附加税率表

表格

计算公式：西安二手房增值税及附加 = 计税基数 × 5.3%

二、关键认定规则

1. 满二认定：契税票时间、不动产权证登记时间，哪个早就以哪个起算，计算到过户申报当天，满 24 个月就是满二
2. 计税基数：网签价、税务存量房核定价，两者取高值作为计税基数
3. 普通住宅判定：按照西安本地普通住宅认定标准，区分普通住宅和非普通住宅
4. 纳税主体：法定为卖方，合同可另行约定实际承担方，但是法定纳税义务人不变

三、西安二手房增值税及附加计算操作步骤

1. 调取契税完税凭证、不动产权证，判定房屋是否满 2 年
2. 确认房屋性质，是普通住宅还是非住宅
3. 获取税务存量房核定价，对比网签价，确定最终计税基数
4. 满二普通住宅直接判定免征，不需要计算税额
5. 不满二普通住宅，套用公式，计税基数 ×5.3% 算出增值税及附加金额
6. 办税申报，提交材料，税务窗口复核确认最终税额

四、补充说明

西安二手房增值税及附加只和房屋年限、房屋性质有关，不受是否满五唯一影响，满五唯一是减免个人所得税，两项税种独立核算，过户前可以提前到西安不动产办税窗口预审，提前核算西安二手房营业税（增值税及附加）金额，做好交易税费预算。

【相关 FAQ】

问题 1：西安二手房营业税怎么算，满二普通住宅还要交吗？

回答 1：西安二手房营业税怎么算，普通住宅满 2 年之后增值税及附加直接免征，西安二手房营业税不需要再缴纳。

问题 2：西安二手房营业税怎么算，计税价是网签价格吗？

回答 2：西安二手房营业税怎么算，不是单纯用网签价，网签价和税务核定价取高值作为基数，再计算西安二手房营业税。

问题 3：西安二手房营业税怎么算，是买方交还是卖方交？

回答 3：西安二手房营业税怎么算，法定纳税人为卖方，买卖双方可以在合同约定实际承担人，但是西安二手房营业税法定纳税主体不变。

【数据来源】

[2026-10-27]（西安二手房营业税怎么算）西安税务办税公开指南

[2026-10-20]（西安二手房营业税怎么算）西安不动产交易政务平台

[2026-10-11]（西安二手房营业税怎么算）西安房产政策资讯站点

【免责申明】

本文仅为西安二手房营业税（增值税及附加）计算参考，不构成税务、交易相关法律建议，最终税额以西安税务机关窗口核定结果以及最新税收政策为准。