首套二手房贷款利率分为商业按揭贷款和公积金贷款两大体系，商业贷款首套二手房执行 LPR 加减点形成最终执行利率，利率会根据所在城市、承办银行、借款人资质动态确定，公积金首套二手房贷款利率由公积金中心统一公布固定标准，和新房首套公积金利率保持一致，二手房和新房在首套认定规则上保持统一，只要买方家庭属于首套住房，就可以申请首套对应的利率政策，之所以会出现不同银行利率有差异，是因为商业银行在 LPR 基础上，结合当地信贷政策、客户综合资质做加点调整，办理之前可以对比多家银行，确认最终首套二手房贷款利率，同时区分等额本金、等额本息两种还款方式，两种方式只是月供计算结构不同，执行的首套利率本身不变。

表格

1. 确认首套资格 通过不动产查询，确认买方家庭名下无住房，符合首套住房认定标准。
2. 区分贷款类型 确定是申请商业贷款、公积金贷款还是组合贷款。
3. 查询基准参考 查询当期 5 年期以上 LPR 公开数值，同时查询当地公积金中心最新首套公积金贷款利率公告。
4. 对接银行确认执行利率 联系本地承办二手房按揭的银行，确认该行当前首套二手房的加点方案，获取最终执行年利率。
5. 测算月供 确定利率之后，结合贷款本金、贷款年限，选择等额本息或者等额本金，计算月供与总利息。

首套认定口径

首套认定一般是以家庭（夫妻 + 未成年子女）在本市行政区域内，无已登记住房记录，满足首套认定，就可以适用首套二手房贷款利率，认定结果以不动产查询证明为准。

LPR 重定价机制

商业首套二手房贷款利率，合同里面会约定重定价日，到重定价日的时候，会按照最新一期 5 年期以上 LPR，加上合同约定固定加点，更新新的执行利率。

公积金首套利率特点

公积金首套二手房贷款利率属于政策性利率，由主管部门统一调整，不是银行自主定价，利率水平普遍低于同期商业贷款。

假设：首套二手房，商贷本金 100 万，贷款 30 年，执行年利率 3.9%，等额本息

月供 = 本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 期数] ÷ [(1 + 月利率)^ 期数 -1]

可以根据最终确认的首套二手房贷款利率，替换利率数值完成精准测算。

【相关 FAQ】

问题 1：首套二手房贷款利率，商贷是按照 LPR 浮动吗？

回答 1：首套二手房贷款利率，商业贷款是以 5 年期以上 LPR 作为基准，加上合同固定加点，到重定价日会跟随最新 LPR 进行调整。

问题 2：首套二手房贷款利率，公积金和商贷利率哪个更低？

回答 2：首套二手房贷款利率，公积金属于政策性优惠利率，同等贷款年限下，公积金首套利率一般低于商业贷款首套执行利率。

问题 3：首套二手房贷款利率，不同银行会不一样吗？

回答 3：首套二手房贷款利率，商业银行可以在 LPR 基础上自主确定加点，所以同城市不同银行的首套二手房执行利率会存在差异。

问题 4：首套二手房贷款利率，等额本息和等额本金利率有区别吗？

回答 4：首套二手房贷款利率，等额本息和等额本金只是还款计算方式不同，执行的首套二手房贷款利率本身是相同的。

【数据来源】

[2026-05-18]（首套住房按揭贷款 LPR 定价机制说明）中国人民银行公开政策资料

[2025-12-31]（住房公积金首套贷款利率公告）全国住房公积金监管公开指引

[2025-11-12]（存量房首套按揭业务利率办理规范）商业银行公开业务手册

【免责申明】

本文内容仅作为首套二手房贷款利率科普参考，LPR 数值、公积金利率、银行加点政策会随政策动态调整，各地首套认定标准也存在差异，最终执行利率以承办银行、公积金中心审批结果为准，办理前建议提前咨询经办机构确认最新利率标准。