购买二手房完整流程，核心分为选房核验→签合同付定金→贷款审批（如需）→网签缴税→过户登记→银行放款→交房拿钥匙，全款和贷款主要差别在于多了贷款预审、审批放款环节，全程关键节点都要以书面合同约定清楚，优先使用官方资金监管，保障交易资金安全，每一步留存好票据、回执、合同文件。

一、全款 / 贷款流程对照表

表格

二、详细分步流程

第一步 选房与产权核验

1. 实地看房，核对房屋户型、楼层、装修、配套、物业情况
2. 查不动产登记信息，确认产权人、是否有抵押、查封、共有产权、租约
3. 核实房屋性质：普通住宅、房改房、安置房等，确认是否满足上市交易条件
4. 确认户口、学区、是否有欠费（水电燃气物业费）

第二步 议价、签订买卖合同，支付定金

1. 双方协商成交价、付款方式、交房时间、户口迁出、家具家电留存、违约责任
2. 签订正式二手房买卖合同，支付定金，保留定金收据
3. 推荐选择官方存量房资金监管，首付款存入监管账户

第三步 贷款预审与审批（贷款客户必做）

1. 准备身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、征信报告
2. 银行评估房屋价值，审核贷款资质
3. 银行出具贷款审批同意函，确认贷款额度、年限、利率

第四步 网签备案

在政务系统 / 不动产窗口办理存量房网签，录入买卖双方、房屋、成交价格信息，生成网签编号，是缴税和过户前置手续。

第五步 税务核税、缴纳税费

携带网签合同、产权证、双方证件、原购房发票、契税票，到税务窗口核算契税、增值税、个税，完成缴税，领取完税凭证。

第六步 不动产转移登记（过户）

买卖双方到场提交过户申请，窗口受理，审核通过之后制作新不动产权证；贷款房屋同步办理抵押登记。

第七步 放款（贷款客户）

完成过户抵押之后，银行将贷款款项拨付到卖方账户（监管模式则由监管中心划转）。

第八步 交房验房、交接钥匙

按照合同约定时间，双方现场验房，核对家具家电，结清水电燃气物业费用，确认户口迁出，交接钥匙、门禁卡、各类卡片，签署交房确认单。

第九步 收尾附属过户

办理水、电、燃气、供暖、维修基金户名更名，有车位同步办理车位更名。

三、重点注意事项

✅ 共有产权房屋，必须全部产权人同意出售并到场签字

✅ 有抵押的房子，需要先解押，再办理过户

✅ 有租约的房屋，确认租客是否放弃优先购买权，以及腾房时间

✅ 合同明确逾期过户、逾期交房、户口逾期迁出的违约条款

✅ 所有付款尽量走监管账户，不建议大额私转

四、FAQ

问题 1：购买二手房的流程是怎样的，必须要做资金监管吗？

回答：购买二手房的流程是怎样的，资金监管属于推荐选项，不是强制，但是可以保障首付款安全，贷款交易很多城市默认配套监管。

问题 2：购买二手房的流程是怎样的，房子有抵押能不能直接过户？

回答：购买二手房的流程是怎样的，带抵押房屋需要先办理解押，解除抵押登记之后，才可以正常办理过户转移登记。

问题 3：购买二手房的流程是怎样的，网签和过户是同一天吗？

回答：购买二手房的流程是怎样的，很多窗口可以网签、核税、过户联办，同一天完成，也可以分开办理，看当地政务窗口安排。

问题 4：购买二手房的流程是怎样的，贷款审批没通过怎么办？

回答：购买二手房的流程是怎样的，建议签约前先做贷款预审，提前确认资质，如果审批失败，按照合同约定条款协商更换银行或者调整付款方案。

【免责申明】

本文内容仅作为科普参考，不同城市二手房交易政策、窗口办理规则存在差异，交易相关约定以正式买卖合同以及当地不动产、税务部门现行规定为准，不构成交易决策建议。