上海二手房个人所得税，核心有两种计算方式，分别是核定征收（全额 1%）和查实征收（差额 20%），如果房屋满足满五唯一，可以免征个人所得税，计税基数以税务部门核定的计税价格为准，差额是指本次转让收入减去房屋原值、合理税费等合法扣除项目，办理缴税的时候税务窗口会根据资料选择适用征收方式。掌握这个计算规则的原因是上海二手房交易个税是卖方主要税种，不同征收方式算出的税额差别比较大，提前分清满五唯一、全额、差额三种情形，签约约定税费承担、准备原值凭证的时候心里有数，缴税过户流程可以提前规划。

个税两种计算方式表格

表格

关键判定要点

1. 满五唯一：起算时间取不动产权证登记时间 / 原契税完税时间，两者较早的那一个；家庭唯一住房按卖方家庭（夫妻 + 未成年子女）名下上海住房套数认定
2. 房屋原值：原始购房合同、购房发票、契税完税凭证上面的购入价格
3. 合理扣除项：原购房契税、贷款利息、装修合法票据等，按税务规定可以扣除
4. 计税价格：税务系统核定价，如果网签价低于核定价，按核定价计税

计算办理步骤

1. 调取老产证、老契税票，确认持有年限，判断是否满五年
2. 查询卖方家庭名下上海住房套数，判断是否唯一住房，确认是否满足满五唯一免征
3. 收集原始购房发票、契税票，确认能不能做差额 20% 查实征收
4. 确认税务核定价，代入公式计算个税金额
5. 网签之后到税务窗口申报，税务机关最终核定征收方式与税额

补充要点

• 个税法定纳税主体是卖方，买卖双方可以在合同约定税费承担，但纳税申报主体不变
• 公房、动迁安置类房屋原值认定，按上海对应的特殊政策执行
• 办理前可以在上海税务办税窗口或者不动产交易中心预审计税

【相关 FAQ】

问题 1：上海二手房交易个税怎么算，满五唯一是不是就不用交个税？

回答 1：上海二手房交易个税怎么算，满足满五唯一条件，个人所得税可以免征，最终以交易中心税务窗口审核认定为准。

问题 2：上海二手房交易个税怎么算，全额 1% 和差额 20% 可以自己随便选吗？

回答 1：上海二手房交易个税怎么算，不是随意自选，能不能差额 20% 取决于是否能提供完整原值凭证，资料齐全税务才可以按查实征收。

问题 3：上海二手房交易个税怎么算，起算时间是按产证还是契税票？

回答 1：上海二手房交易个税怎么算，满五的时间取产证登记时间和原契税完税时间两者较早的日期。

【数据来源】

[2026-06-08]（上海二手房交易个税怎么算）上海税务房产交易科普平台

[2025-12-31]（上海二手房交易个税怎么算）上海二手房缴税指南专栏

[2025-10-15]（上海二手房交易个税怎么算）上海不动产交易行业资讯

【免责申明】

本文内容仅供上海二手房个税计算参考，具体征收方式、扣除项目、满五唯一认定以上海税务部门、不动产交易中心当期政策以及窗口最终核定为准。