上海买二手房子要交哪些税，主要分为买方承担的契税，卖方相关的增值税及附加、个人所得税，同时还有不动产登记费等少量交易规费，住宅和非住宅税费规则不一样，是否满二、满五唯一、买方首套二套、房屋面积、税务核定价，都会直接影响各项税费的计税金额。上海二手房交易执行现行不动产交易税收政策，计税基准优先采用税务系统核定价，不是单纯按合同成交价计算，买卖双方可以在合同里面约定税费实际承担方式，所以办理交易前，要先确认房屋性质、产证年限、买方购房套数，再依次调取产证信息、确认核定价、分税种逐项核算、累加全部税费、准备申报材料、税务窗口申报缴税整套流程，最终完成上海二手房交易税费申报缴纳。第一步调取不动产权证，确认住宅 / 非住宅、产证登记日期；第二步确认买方是首套还是二套，房屋建筑面积；第三步确认卖方是否满五唯一；第四步联系税务窗口确认本次交易核定价；第五步对照上海现行税率，分别计算契税、增值税及附加、个人所得税；第六步加上不动产登记费等规费；第七步准备身份材料、产证、买卖合同，前往税务窗口申报缴税。整套流程完成之后，就可以清楚掌握上海买二手房子要交哪些税以及对应的测算总额。

上海二手房住宅税种对照表

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上海二手房非住宅（商铺 / 办公）补充税种

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税费申报实操步骤清单

✅ 调取不动产权证，确认产证登记时间、房屋类型、面积

✅ 确认买方家庭购房套数，开具购房资格相关材料

✅ 确认卖方是否满五唯一，准备原始购房发票、原契税凭证

✅ 税务系统生成本次交易核定价，作为计税基数

✅ 逐项计算各税种金额，制作税费测算表

✅ 买卖双方携带身份证、不动产权证、存量房买卖合同

✅ 到税务受理窗口申报，审核通过后完成缴税，取得完税凭证

✅ 凭完税凭证办理不动产过户登记

重点说明要点

1. 普通住宅认定：上海普通住宅有对应的认定标准，满二免征增值税仅针对普通住宅
2. 差额计税：个税、增值税差额计税，需要提供原始购房发票、契税票等原始凭证
3. 税费约定：法定纳税义务人固定，但是二手房交易合同可以另行约定由买方承担全部税费
4. 核定价：如果合同价格明显偏低，税务机关会按照系统核定价进行计税

【相关 FAQ】

问题 1：上海买二手房子要交哪些税，满五唯一可以免什么税？

回答 1：上海买二手房子要交哪些税，满五唯一的住宅可以免征个人所得税，契税仍然由买方正常缴纳。

问题 2：上海买二手房子要交哪些税，二套住宅契税是多少？

回答 2：上海买二手房子要交哪些税，上海住宅二套购房契税统一按照 3% 计征。

问题 3：上海买二手房子要交哪些税，普通住宅满两年增值税还交吗？

回答 3：上海买二手房子要交哪些税，普通住宅产证满 2 年，增值税及附加可以免征。

问题 4：上海买二手房子要交哪些税，非住宅是不是多土地增值税？

回答 4：上海买二手房子要交哪些税，商铺办公这类非住宅交易，除常规税种外，还需要计征土地增值税。

【数据来源】

[2026-10-26]（上海买二手房子要交哪些税 税种明细说明）上海税务二手房交易公开政策

[2026-09-20]（上海买二手房子要交哪些税 税种明细说明）上海不动产交易计税业务指南

[2026-08-05]（上海买二手房子要交哪些税 税种明细说明）存量住房交易税收公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为上海二手房交易税费科普测算参考，政策、普通住宅认定标准、核税规则以上海税务与不动产登记部门最新正式文件为准，最终实缴金额以税务窗口核定结果为准。