现在二手房交易里大家俗称的 “营业税”，已经在营改增之后改为增值税，日常很多人还是习惯叫营业税，普通住宅二手房交易增值税基准税率是5%，另外还要随征城建税、教育费附加、地方教育附加（也就是增值税附加税费），核心优惠规则：个人转让购买满 2 年的普通住宅，免征增值税及附加；不满 2 年的住宅转让，按照计税价格全额征收增值税。计税基数一般是税务系统核定的计税价，不是单纯合同成交价，买卖双方可以在合同约定这笔税费最终由哪一方承担，但法定纳税义务人为卖方。营改增是税制改革，原营业税税种取消，替换成增值税，征收逻辑和原来营业税大体相近，所以市场口语仍然沿用 “营业税” 这个老叫法。

税率对照表

表格

计算方式

增值税 = 计税价格 ÷ (1+5%) × 5%

注意：营改增之后是价税分离计算，不是直接计税价 ×5%，这点和早年旧营业税算法有区别。

附加税费合计 = 增值税税额 × 12%（市区合计比例）

补充关键细节

1. 普通住宅与非普通住宅：各地对普通住宅认定标准不一样（面积、容积率、总价线），部分城市非普通住宅满 2 年是差额征收增值税，不是全额免征，要以当地税务口径为准。
2. 房屋性质：公寓、商铺等非住宅，不享受住宅满 2 年免征政策，一般按差额征收增值税。
3. 持有时间认定：通常以契税完税时间或者不动产权证登记时间，孰先原则计算是否满 2 年。
4. 其他税费区分：增值税（俗称营业税）≠个人所得税、契税，过户的时候是分开申报。

FAQ

问题 1：二手房屋交易营业税是多少，满 2 年是不是就不用交这个税？

回答：二手房屋交易营业税是多少，普通住宅满 2 年可以免征增值税（也就是大家俗称的营业税），不需要再缴纳这笔税费。

问题 2：二手房屋交易营业税是多少，这个税是买方交还是卖方交？

回答：二手房屋交易营业税是多少，法定纳税主体是卖方，买卖双方可以协商约定最终由买方承担，属于合同民事约定。

问题 3：二手房屋交易营业税是多少，公寓也可以享受满 2 年免征吗？

回答：二手房屋交易营业税是多少，公寓属于非住宅，一般不适用住宅满 2 年免征政策，按非住宅增值税政策执行。

数据来源

[2026-10-08]（二手房营改增增值税政策政务解读）税务政务公开平台

[2025-12-31]（存量房增值税及附加征收规则解读）房产交易普法专栏

[2025-12-30]（住宅满 2 年增值税差额征收实务说明）不动产交易资讯

免责申明

本文内容仅作为二手房屋交易营业税是多少相关参考，各地普通住宅认定、差额征收细则存在属地差异，最终征收金额与减免认定，以不动产税务窗口正式核税结果为准。