二手房按揭交易税费，核心是由契税、个人所得税、增值税及附加这三大主税，再搭配交易手续费、不动产登记费、权证印花税这类小额规费共同组成，税费承担、计税基数、减免条件会跟房屋满五唯一、是否首套、房屋面积、产权性质、网签价格直接挂钩，按揭贷款流程并不会改变税种本身，但是会增加评估环节，部分城市会把评估相关配套费用单独列出来。很多购房者容易混淆按揭相关费用和交易税费，按揭对应的评估费、贷款服务费属于金融配套费用，不属于法定交易税费，在做预算的时候需要单独拆分，提前把全部费用测算清楚，就能顺利推进网签、缴税、过户、抵押登记整套按揭交易流程。

表格

1、契税（买方必缴）

✅ 首套住宅：面积 90㎡及以下，税率 1%；面积 90㎡以上，税率 1.5%

✅ 二套住宅：面积 90㎡及以下，税率 1%；面积 90㎡以上，税率 2%

✅ 三套及以上住宅，多数城市统一按 3% 征收

要点：二手房按揭交易，税务部门优先认可网签申报价，如果申报价明显偏低，税务系统会启用核定价作为计税基数，按揭评估价只是银行审批贷款参考，不等于税务核定价。

2、个人所得税（卖方）

✅ 两种征收方式：全额核定征收，一般税率 1%；或者差额征收，按（计税价 - 原购入价 - 合理成本）×20%

✅ 满五唯一免征：产权证或者契税票时间满五年，同时是卖方家庭在本省 / 本市范围内唯一住宅，即可享受个税免征，这是二手房按揭交易里最常用的减免政策。

3、增值税及附加（卖方）

✅ 不满年限住宅：按全额或者差额征收增值税，附加税随增值税同步征收

✅ 满足普通住宅年限要求：增值税全额免征，附加税同步免除

提示：不同城市对普通住宅认定标准、免征年限规定存在地方差异，办理按揭缴税前要确认本地现行口径。

✅ 法定交易税费：契税、个税、增值税及附加、登记费、印花税、交易手续费

✅ 按揭配套费用：房产评估费、抵押登记工本费、贷款代办服务费（属于服务类收费，不是法定税种）

✅ 其他可选费用：中介佣金，属于居间服务费用，不属于交易税费

1. 签约之后完成银行按揭预审，确定贷款额度，同步核对房屋原始契税票、产证年限，核验是否满足满五唯一减免条件
2. 办理网签，确定网签价格，等待税务窗口或者线上税务系统核算计税价格
3. 预约缴税窗口，买卖双方按约定承担比例完成税费缴纳，取得完税凭证
4. 凭完税凭证办理不动产过户，后续办理按揭抵押登记，完成放款

【相关 FAQ】

问题 1：二手房按揭交易税费里，契税是按银行按揭评估价来计算吗？

回答 1：二手房按揭交易税费的契税不是按银行按揭评估价计算，契税计税基数是网签价或者税务核定价，银行按揭评估价仅用于贷款审批，两者属于不同体系，不要混同计算。

问题 2：二手房按揭交易税费满五唯一可以减免哪一项？

回答 2：二手房按揭交易税费当中，满五唯一主要是减免个人所得税，增值税是否减免还要看房屋是否满足本地普通住宅对应的年限要求，契税仍然需要买方正常缴纳。

问题 3：二手房按揭交易税费默认全部由买方承担吗？

回答 3：二手房按揭交易税费法定纳税义务人是区分买卖双方的，契税法定为买方，个税和增值税法定为卖方，实操当中可以通过合同约定承担方式，属于双方协商内容。

问题 4：二手房按揭交易税费办理的时候需要准备哪些基础材料？

回答 4：二手房按揭交易税费办理，一般准备买卖双方身份证、不动产权证、原购房发票、原契税完税凭证、网签合同、按揭相关审批材料，用来核验房屋年限、原值，确认税费减免资格。

【数据来源】

[2026-06-18]（二手房按揭交易税费政策解读）地方税务公开科普平台

[2026-03-29]（住宅二手房交易税种与减免规则汇编）不动产登记行业媒体

[2025-12-10]（按揭购房交易费用区分指南）房产交易科普媒体

【免责申明】

本文内容仅作为二手房按揭交易税费科普参考，各地税率、普通住宅认定、满五唯一执行口径、规费标准会随地方政策动态调整，具体以不动产交易中心、税务部门现行规定以及窗口核算结果为准，不构成税务筹划建议。